ฟองสบู่ ภาค 1 (ฟองสบู่คอนโด)

8

August 10, 2010 by Lin


Sember Augustus ทิวลิปพันธุ์ที่แพงที่สุดในช่วงปี 1637 ฟองสบู่แรกที่ถูกบันทึกอย่างเป็นทางการไว้ในประวัติศาสตร์ (ณ ค.ศ. 1637 เทียบเท่าราคาปัจจุบันคือประมาณหลายแสนบาทต่อ”1 ดอก”)

ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ (Economic bubble) คือ กลไกที่เกิดความเฟื่องฟูของราคาสินทรัพย์จนถึงสภาวะที่ราคาตลาดของสินทรัพย์นั้น ๆ มีสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของสิ่ง ๆ นั้นมาก ๆ จนเกิดอุปสงค์เทียมจากการเก็งกำไรขึ้น ฟองสบู่ถูกบันทึกไว้ในประวัติศาสตร์ตั้งแต่สมัยการเก็งกำไรดอกทิวลิปในช่วงปี 1637 (Tulip Mania) ดอกทิวลิปนั้นถูกเก็งกำไรจนราคาสูงขึ้นไปในระยะเวลาสั้น ๆ (ราคาทิวลิปดอกเดียว เท่ากับ 10 เท่าของเงินเดือนช่างทั้งปี) แต่ฟองสบู่ที่ผมสนใจเป็น issue ตามหน้าหนังสือพิมพ์คือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ (คอนโดมิเนียม)และฟองสบู่ในตลาดหุ้นที่พูดกันอย่างแพร่หลายในปัจจุบัน

ความจริงข้อที่หนึ่ง คืออันที่จริงแล้วกลไกความไม่สมดุลตรงนี้ ไม่ได้เกิดขึ้นจากความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานแต่เพียงอย่างเดียว มันอาจจะเกิดจากกลไกอื่น ๆ ที่ทับซ้อนเสริมกันด้วย เช่น สภาพคล่องส่วนเกินที่มีมากในระบบการเงิน เช่นการกู้ยืมที่หละหลวมของระบบธนาคารในปี 2540 หรือทฤษฎีทางจิตวิทยาตลาด อย่างเช่น Greater fool theory คือคนซื้อมีความคาดหวังในแง่บวกว่าจะสามารถซื้อสินทรัพย์ที่มีราคาแพง และสามารถนำไปขายในราคาแพงกว่าให้กับคนที่โง่กว่าได้ (Greater fool) จนฟองสบู่แตกเมื่อผู้ซื้อรายสุดท้ายไม่สามารถให้ ขายสินทรัพย์ที่เกินมูลค่านั้นให้กับคนต่อไปได้อีก ปรากฎการณ์นี้เกิดขึ้นบ่อย ๆ ในหุ้นปั่น ทุกคนรู้ว่าหุ้นไม่มีคุณภาพ แต่ซื้อเพราะคิดว่าจะขายต่อใน ราคาที่สูงกว่าได้

หรือสภาวะฟองสบู่อาจจะเกิดจากสาเหตุทางความคิดที่คนหมู่มากมีความคิดเห็นไปในทางเดียวกัน จนเกิดความเชื่อและยอมรับในราคาตลาดของสินค้านั้น นอกจากนั้นการดูแนวโน้มในอดีตก็อาจจะเกิดสัญญาณหลอกในคนหมู่มากให้คิดไปในทางเดียวกันว่าราคาในอนาคตจะมีแนวโน้มเหมือนในอดีต ความเร็วในการแตกของฟองสบู่ก็จะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับสภาพคล่องของสิ่งนั้น ๆ เช่น ฟองสบู่หุ้นจะแตกได้เร็วกว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

นอกจากนั้นฟองสบู่เป็นสิ่งที่คาดเดาได้ยาก เพราะมูลค่าที่แท้จริง (Intrisic Value) เป็นสิ่งที่หาได้ยาก และมีค่าไม่เท่ากันในแต่ละบุคคล โอกาส และ สถานที่ ตัวอย่างง่าย ๆ คือ น้ำเปล่า ถ้าอยู่ในชนบท อาจจะฟรีและไม่มีค่า ถ้าอยู่ในห้างมูลค่าอาจจะเป็นขวดละหลายสิบบาท หรือถ้าอยู่กลางทะเลทราย จะมีมูลค่าสูงมาก ๆ (สำหรับคนที่ขาดน้ำ) เป็นต้น

ฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิ่ง ๆ นี้เกิดขึ้นนับครั้งไม่ถ้วน (นักเศรษฐศาสตร์ก่อนยุค Hamburger crisis บอกว่าการควบคุมฟองสบู่เป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก และไม่ควรทำ) เช่นประเทศอังกฤษในปี 2006, ญี่ปุ่น 1980s, อเมริกา 2007 (รวมถึง Hamburger crisis) และประเทศจีนในช่วงต้นปี 2010 ที่หมิ่นเหม่มาก

นักเศรษฐศาสตร์มีดัชนีชี้วัด ตลาดบ้าน เพื่อให้ทราบคร่าว ๆ ว่ามีสภาพเป็นฟองสบู่หรือไม่อยู่หลายตัว แต่จะลองยกตัวอย่างเบื้องต้นที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย ดังต่อไปนี้

House P/E ratio คืออัตราส่วน ของราคาบ้าน หารด้วย ค่าเช่าสุทธิต่อปี (ลบค่าใช้จ่าย เช่นค่าซ่อมแซม ภาษี ฯลฯ)

ราคาบ้านต่อรายได้เฉลี่ยต่อหัว เป็นการเปรียบเทียบระหว่างความสามารถของการซื้อบ้านในบริเวณนั้น ๆ เทียบกับราคาบ้าน อัตราส่วนนี้จะเกี่ยวข้องกับดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านด้วย เนื่องจากปกติแล้วคนส่วนมากจะซื้อบ้านด้วยเงินกู้ ดังนั้นดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ในทางทฤษฎีจะทำให้มูลค่าบ้านมีราคาลดลง (โดยประมาณ 1% ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้มูลค่าบ้าน หรือ ratio นี้ลดลง 8%, Goldman Sach)

ผมลองเอาสองอัตราส่วนง่าย ๆ มาเทียบกันดูว่าประเทศจีน, ไทย ในปี 2010 และค่าเฉลี่ยมีสภาพเป็นฟองสบู่แค่ไหน

House P/E ratio
กรุงเทพฯ (ตลาดคอนโดมิเนียม, เอาสินค้าที่เพิ่งออกในตลาด 1-2 ปีที่ผ่านมา) ประเมินจากหนึ่งห้องนอน 50 ตรม. ในสุขุมวิท ราคาประมาณ 5 ล้านบาท(1 แสนบาทต่อตรม.) ค่าเช่า 30,000 บาทต่อเดือน(Conservative) ค่าใช้จ่ายจิปาถะ 5,000 บาท = 5,000,000/(30,000-5,000) PE = 200กว่า ๆ หรือราคาโปรเจคใหม่ ๆ ที่จะเสร็จใน 3 ปีข้างหน้า (1.5 แสนบาทต่อตรม.) = 7.5 ล้านบาท ได้ค่า P/E = 300 กว่า ๆ

ปักกิ่ง 500 กว่า ๆ (จาก Business Insider) หรือ บ้านที่ผมเคยอยู่ 150 ตรม. ราคา 100,000 บาท/ตรม. (แถว ๆ วงแหวนที่ 4 ทางตะวันตกเฉียงเหนือ) = 15 ล้าน ค่าเช่า 6,500 หยวน = 33,000 บาทต่อเดือน ค่าใช้จ่าย 5,000 บาท ได้ PE = 535 (ใกล้เคียงกับค่าในหนังสือ) หรือ บ้านเล็กหน่อย 60 ตรม. ราคา 6 ล้านบาท ค่าเช่า 3,500 หยวน = 17,500 บาทต่อเดือน ได้ PE = 460

ญี่ปุ่นช่วงปี 1980 ราคาอสังหาฯ ในบริเวณกินซ่าเคยขึ้นไปถึง 33 ล้านบาท ต่อ 1 ตรม. !!! เป็นจุดสูงสุดของญี่ปุ่นที่ถือเป็นฟองสบู่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์และทำให้ญี่ปุ่นหายไปหลายทศวรรษ (คิด PE เองครับ จะเอาค่าเช่าเท่าไหร่ก็ได้)

ค่าเฉลี่ยทั่วโลก 300

ราคาบ้านต่อรายได้เฉลี่ยต่อหัว
กรุงเทพฯ (ตลาดคอนโดมิเนียม) ราคา 5 ล้านบาท รายได้ 50,000 บาท x 12 = 600,000 บาท = 8 เท่า ห้องชุดราคากลาง ๆ อย่าง 2-3 ล้าน คนก็จะมีรายได้ไปในทางเดียวกันคือประมาณ 3 หมื่นบาท

ปักกิ่ง 27 เท่า (จาก Global Times) จากการสังเกต รายได้คนปักกิ่งสูงกว่ากรุงเทพฯ เล็กน้อย แต่ราคาอสังหาฯ สูงจนน่าตกใจ คือ 100,000 – 500,000 บาทต่อตรม. (สำหรับในเมือง) และ unit ก็มีขนาดใหญ่ด้วย ต่างกับไทย ที่มีความสามารถเหมือนประเทศเกาะ อย่างฮ่องกง หรือสิงค์โปร์ ที่อยู่บนพื้นที่ 20-30 ตรม.ได้

อเมริกา ในช่วงฟองสบู่รัฐที่ฟองสบู่แตกแรง ๆ อย่างแคลิฟอเนียร์ มีค่ามากกว่า 10 เท่า

ค่าเฉลี่ยทั่วโลก 6 เท่า (จาก Global Times)

ดัชนีทั้งสองตัวให้ค่าแนวโน้มใกล้เคียงกัน (จริง ๆ มีอีกหลายตัว ลองหาอ่านตามหนังสือดูแล้วกันครับ) ดูรวม ๆ เหมือนฟองสบู่ในตลาดคอนโดฯ ยังเพิ่งก่อตัว แต่ก็เริ่มมีสัญญาณว่าถ้าราคายังคงพุ่งสูงขึ้นมากไปกว่านี้ อาจจะทำให้เกิดสภาวะฟองสบู่ได้

แต่อย่างไรก็ดี ราคาที่ถีบตัวสูงขึ้นส่วนหนึ่งมาจากสภาวะทางสังคม สภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป (เช่นครอบครัวเล็กลง คนแก่มากขึ้น คนสมัยใหม่ไม่นิยมมีบุตร) หรือสภาวะทางเศรษฐกิจ (เช่นราคาน้ำมันเชื้อเพลิง ค่าใช้จ่ายของเวลาที่ใช้ในการเดินทาง) ปรากฎการณ์นี้อาจทำให้เกิดสภาวะสมดุลใหม่ได้ซึ่งจุด ๆ นี้ต้องใช้เวลาที่ยาวนาน (เพราะตึกแต่และตึกใช้เวลาสร้าง 2-3 ปี ต่างกับสินทรัพย์ตัวอื่น ๆ) รวมถึงจุดสังเกตข้อหนึ่งที่ว่า การศึกษาเก่า ๆ มักอ้างอิงกับสังคมตะวันตก ที่มีสภาพแวดล้อมต่างจากสังคมเอเชีย (เช่นการกระจายตัวของรายได้ สภาพเมือง โครงสร้างประชากร ฯลฯ)

คราวหน้าจะมาต่อเรื่องฟองสบู่ในตลาดหุ้น ในไอเดียทางทฤษฎี และที่ผมคิด ว่าเราควรจะทำอย่างไรดี ควรจะลาออกจากงานมาเล่นหุ้นอย่างเดียวดีมั๊ย 🙂

Advertisements

8 thoughts on “ฟองสบู่ ภาค 1 (ฟองสบู่คอนโด)

  1. Verapong Tam says:

    ที่ผมเคยตอบในเวปอื่นนะครับ

    คำถาม
    ธุรกิจคอนโดกำลังโต?
    ไม่ค่อยเข้าใจธุรกิจเลยสงสัยครับ แถวบ้านผม(BTS อ่อนนุช) คอนโดผุดเป็นดอกเห็ด เห็นที่ว่างไม่ได้สร้างคอนโดหมด ตึกแถวเก่าก็ทุบทิ้งมาทำคอนโด ตลาดสดพระโขนงยังรื้อตลาดส่วนหนึ่งมาทำคอนโด ซ.52ทั้งซอยมีแต่คอนโด แต่ทำไมในซอยคนเงียบยังกะป่าช้า ไฟห้องคอนโดก็ไม่ค่อยเปิด แต่ขายโครงการได้หมดทุกห้องนะ

    คำตอบ
    demand มีจริงครับ
    – ส่วนหนึ่งกินตลาดอพาร์ทเมนต์
    – ส่วนหนึ่งก็คือบ้านหลังที่สอง (เพื่อให้ใกล้ที่ทำงาน/ที่เรียน)
    – ส่วนหนึ่งคือคนรุ่นใหม่ ๆ ที่ต้องการอิสรภาพ (ไม่ใช่ทางการเงินนะคับ เป็นอิสรภาพต่อพ่อแม่)
    – และอีกส่วนที่ไม่น้อยคือคนต่างจังหวัดที่ซื้อเก็บไว้ให้ตัวเองและลูก (ในอนาคต)

    คนที่เล่น demand แต่ละตัวก็คนละกลุ่มกันครับ LPN อาจจะไปกินตลาดอพาร์ทเมนต์เป็นหลัก หรือคอนโดแนว ๆ หน่อยอาจจะเล่นตลาดวัยรุ่น

    supply เยอะจริงครับ แต่..
    – จะหายากขึ้นเรื่อย ๆ ที่ติดรถไฟฟ้าจริง ๆ ไม่ค่อยมีแล้ว ส่วนมากจะต้องห่างออกไป หรือเข้าซอย
    – ต้องอ้างอิงรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่ในทางปฏิบัติคือถึงจะติดรถไฟฟ้า (ส่วนต่อขยาย) แต่ไกลออกไประดับ 10-15 สถานีขึ้นไป
    ก็คงไม่มีใครอยากได้ นอกจากมันจะมีความเจริญด้วยตัวทำเลมันเอง

    สถานการณ์ปัจจุบันคือ developer พยายามใส่สิ่งใหม่ ๆ ลงใน product นอกเหนือจากเล่นที่ทำเลอย่างเดียว และผมเห็นว่ามีการเล่นกลยุทธ์ด้านราคากันบ้างแล้ว

    ผมว่าคอนโดเหมือนหุ้น ดูแค่ดัชนีรวม ๆ ไม่ได้ ต้องดูเป็นตัว ๆ ไป บางทำเล ราคาไม่มีลง แต่บางทำเล เน่าไปแล้วครับ ฟองสบู่รวม ๆ ผมว่ายังครับ

  2. Verapong Tam says:

    ลืม demand ส่วนที่สำคัญไปคือ

    คนมีเงินเหลือครับ ดอกเบี้ยต่ำติดดิน ลงทุนไม่เป็นเคยแต่ฝากแบงค์ (หรือยังไม่กล้า)

    ซื้้อไว้ห้องสองห้อง ไม่มีปัญหา เอาไว้ขำ ๆ หรือพักผ่อน โชว์ชาวบ้าน ฯลฯ

  3. Chang says:

    ได้ความรู้ข่าวสารเรื่องคอนโดมากเลยครับ

  4. kz says:

    ขอบคุณมากครับสำหรับบทความดีๆ ตามอ่านอยู่เรื่อยๆครับ

  5. Verapong Tam says:

    สำหรับคนที่ไม่ค่อยได้ติดตามตลาดคอนโดนะครับ

    ราคาต่อตรม.ในพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น (พร้อมพงษ์-ทองหล่อ) เป็นราคา presale ณ เวลานั้น ๆ นะครับ คือซื้อแบบไม่เห็นอะไรเลย

    ผมเอา Sansiri เป็นตัวตั้งแล้วกัน product น่าจะอยู่ใน positioning + level ใกล้เคียงกัน (จริง ๆ ทำเลไม่ใกล้เคียงกันเท่าไหร่ เอาพอเห็นภาพแล้วกันครับ)

    2003 Sukhumvit Residence/24 : Sansiri : 85,000/sqm
    2006 Sukuumvit 39 : Sansiri : 110,000/sqm
    2009 Quattro 55(Thonglor) : Sansiri : 110,000/sqm
    2010 Kyene (Thonglor) : Sansiri : 140,000/sqm

    ราคาต่อตรม.สูงขึ้น แต่ราคาเริ่มต้นต่อยูนิตเท่าเดิมคือประมาณ 5 ล้านบาทต่อห้อง คือโครงการปรับลดขนาดห้องเล็กลง

    Story จะคล้ายกับว่า ถูกผลักดันจากซื้อบ้านในเมือง เป็นทาวเฮ้าส์ในเมือง และกลายเป็นคอนโดในเมือง (และห้องเล็กลงเรื่อย ๆ)

    อนาคตก็จะกลายเป็นบ้านนอกเมือง (ไกลขึ้นเรื่อย ๆ) ทาวเฮ้าส์นอกเมือง และคอนโดนอกเมือง

    คำถามที่ว่าคนจะ afford ราคาที่สูงขึ้นได้อย่างไร ในเมื่อค่าแรงเฉลี่ยปรับตัวช้ากว่ามาก ก็เป็นแบบนี้แหละครับ

    จนกว่าฟองสบู่จะก่อตัวแรง ๆ และแตก ก็สร้างฐานกันใหม่

  6. Dekisugi says:

    น่าจะมีตัวแปรเกี่ยวกับความแตกต่างกันของความจำเป็นของแต่ละประเทศมาเกี่ยวข้องด้วยรึเปล่า

    อย่างเช่นฮ่องกง พื้นที่มีจำกัดมาก ประชากรต้องอยู่กันอย่างหนาแน่นสุดๆ อสังหาน่าจะแพงได้มากกว่ากรุงเทพซึ่งมีที่เหลือเฟือ โดยที่ยังไม่เกิดฟองสบู่

    พยายามช่วยimprove indicator น่ะครับ 😀

  7. Verapong Tam says:

    ขอบคุณครับ มี input เพิ่ม ชอบ ๆ

    แอบเสียดายไม่ได้เจอพี่ที่ KYE/SIRI แฮะ

    พูดถึงประเด็นนี้ อย่างฮ่องกง ใช่ว่าพื้นที่จะจำกัดนะครับ มีพื้นที่ราบอีกมากมายในแถบ new territeries ที่สามารถอยู่อาศัยได้ แต่ value ของพื้นที่กลางเมืองเค้าสามารถสร้างมูลค่าได้สูงมาก จากหลาย ๆเหตุผล เช่น สามารถนำมาค้าขายได้ วิวสวย เป็นจุด landmark ของประเทศ (สามารถสร้างแบรนด์ในบริษัทได้) ฯลฯ

    อย่างสถานีโตเกียวแพงมาก ๆ ทั้ง ๆ ที่เดินทางออกไปอีกหน่อยก็ถูกลงตั้งเยอะ และพื้นที่ในโตเกียวก็กว้างใหญ่ไพศาล และมีรถไฟเชื่อมต่อกันไปหมด

    อย่างเดลลี ก็หนาแน่น แต่ก็ไม่แพงขนาดฮ่องกง หรือเมืองในจีนเช่นปักกิ่งก็หนาแน่นน้อยกว่าเมืองอย่างอู่ฮั่นด้วยซ้ำ แต่ราคาที่ดินต่างกันลิบ

    มีข้อมูลที่น่าตกใจคือ
    เมืองที่หนาแน่นที่สุดในโลก เรียงลำดับ
    1. Manila ฟิลิปปินส์
    2. Bogor อินโดนิเซีย
    3. Titagarh อินเดีย
    4. Baranagar อินเดีย
    5. Serampore อินเดีย

    เอาเมืองที่คุ้นหูอย่างฮ่องกง ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ สิงค์โปร์ ไม่ติดอันดับเลย ดูตาม wiki ได้ครับ
    http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_cities_proper_by_population

    ผมแอบคิดว่าส่วนสำคัญคือ คนอยู่ในบ้านหลังนั้น สามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้มากขนาดไหน (เพราะบ้านเป็นอรรถประโยชน์ที่เค้าได้รับ) นี่คือคำตอบของราคาบ้านจริง ๆ

  8. Kiat says:

    เป็นข้อความที่น่าสนใจมากครับ ขออณุญาติกอ้ปปี้เนื้อหาเอาไปลงที่เฟซบุ้คของผมเองนะครับ แล้วจะลิ้งที่มากลับมายังที่นี่ให้ครับ

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Archives

Blog Stats

  • 344,115 hits
%d bloggers like this: