185 Rajadamri

206

March 27, 2010 by Lin

นอกจากหุ้นแล้วผมก็มีซื้อคอนโดไว้บ้าง จะเรียกว่าตัวเองคงไม่ใช่ เพราะน้องชายเป็นคนที่ดูแล และชอบการลงทุนแบบนี้เป็นที่สุด


185 Rajadamri

สำหรับผมเองก็ดู ๆ บ้าง ไม่ได้จริงจัง เพราะคิดว่าถนัดการลงทุนในหุ้นมากกว่า ที่ไม่ชอบคือคอนโดสภาพคล่องน้อย แม้จะมากกว่าอสังหาฯประเภทอื่น แต่ยังไงก็ยังน้อยกว่าหุ้นที่สั่งปุ๊ป อีกสามวันได้เงินทันที อีกอย่างคือ เจ้ามือของคอนโดคือเจ้าของโครงการ การซื้ออสังหาประเภทคอนโดที่เปิดใหม่เหมือนกับการที่เข้าไปซื้อหุ้น IPO ตลอด ซึ่งมีความเสี่ยงสูง

แต่การลงทุนคอนโดกับหุ้นมีอะไรที่เหมือนกันไม่ใช่น้อยและน่าจะนำมาเป็นกรณีศึกษา คือนักลงทุนจะต้องพิจารณาคุณภาพเปรียบเทียบกับราคา อีกทั้งในตลาด คนที่เข้ามาลงทุนก็มีทั้งระยะสั้นกลางยาว หวังส่วนต่างราคา หรือหวังเก็บค่าเช่า (ที่เปรียบเหมือนเงินปันผล) ไม่ต่างกับคนลงทุนในหุ้นเลย

อีกอย่างหนึ่งที่ไม่ต่างกันเลยคือ แมงเม่าเพียบครับ และหลายครั้งในงานเปิดตัวคอนโด ก็จะมีคนกลุ่มหนึ่งถูกบรรยากาศชักนำให้ซื้อ (ทั้ง ๆ ที่ตัวเองไม่ได้อยากได้แต่แรก) ไม่ต่างกับชาวหุ้นที่ดูหน้าจอ สิ่งหนึ่งที่ดึงดูดแมงเม่าคือการซื้อคอนโดเหมือนเล่น Margin ครับ คือลงเงินดาวน์ หรือเงินจองเป็นจำนวนเงินน้อยมาก เมื่อเทียบกับราคาโดยรวม บางโครงการแค่ 20% ด้วยซ้ำ ดังนั้นถ้าเราสามารถขายทำกำไรบนราคาสุทธิได้ 10% ก็จะสามารถทำกำไรถึง 50% บนต้นทุนของตัวเอง

คอนโดยังคงเหมือนการลงทุนในหุ้นมาก ในฐานะที่มี “ทางเลือก” ในการลงทุนสูง กล่าวคือ ถ้าคอนโดไหนมีราคาแพงมาก ก็มีอยู่สองกรณี คือขายไม่ออกไปเลย หรือราคาคอนโดอื่น ๆ ขยับตามขึ้นมา เปรียบเหมือนตลาดหุ้นที่มักจะมีตัวนำ ถ้าตัวนำทำหน้าที่นำฝูงได้ดี ราคาที่สูงขึ้น ทำให้นักลงทุนเข้าไปเลือกทางเลือกอื่น ๆ จนทำให้หุ้นตัวอื่นขยับตามขึ้นมา

ผมจะลองยกตัวอย่างการซื้อคอนโดล่าสุดมาให้ฟัง และลองเปรียบเทียบดูว่ามันเหมือนการลงทุนอย่างไร

มีคอนโดเปิดตัวสองที่ คือ LPN-พระราม 4 กล้วยน้ำไท และ 185 ราชดำริ
หลายคนงงว่าเปรียบเทียบกันได้อย่างไร แต่มันไม่ต่างกับหุ้นในตลาดนัก ที่คุณจะซื้อหุ้น superstock PE สูงอย่าง CPALL หรือหุ้นที่ถูกลงมาอย่าง BIGC หรือ JUBILE (เพิ่งซื้อก็วิ่งซะแล้ว)

LPN ราคาต่อตรม.เริ่มต้นคือ 65,000 บาท สรุปคือ 1 unit คือประมาณ 2 ล้าน
185 ราชดำริ ราคาต่อตรม. เริ่มต้นคือ 180,000 บาท สรุปคือ 1 unit เล็กที่สุดคือ 12 ล้าน

ในตลาดหุ้น ถ้าจะมี unit ที่ใหญ่เวอร์ ๆ แบบนี้คงไม่มี สูงสุดคงเป็น BANPU 1 unit ที่เล็กที่สุด หรือ 1 board lot คือ 60,000 บาท เทียบกับ N-Park 1 board lot แค่ 1 บาท แต่อย่างไรก็ตามในตลาดหุ้นความได้เปรียบเสียเปรียบในเชิงทางเลือกการลงทุนจะน้อยกว่าตลาดอสังหามาก

แต่ถ้าจะคิด “มูลค่า” ของแต่ละตัว แน่นอนไม่ใช่ราคา 2 หรือ 12 ล้าน แต่หมายถึงอรรถประโยชน์ทางเศรษฐกิจของทางเลือกนั้น ๆ

วิธีวัดมูลค่าหุ้นที่ยังคงไม่มีวิธีไหนมาลบล้างได้คือ การคิดกระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนตลอดช่วงระยะเวลาในการลงทุน ส่วนวิธีวัดมูลค่าคอนโด ก็เช่นกัน คือ คิดกระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนตลอดช่วงเวลาในการลงทุน

อาจจะเคยได้ยินว่าคุณตัน โออิชิ ชอบซื้อที่ดินสะสมไว้ แกว่าแม้จะเป็นการลงทุนที่ไม่ดีนัก แต่มูลค่าทางจิตใจสูงกว่ามาก บางคนรักหุ้นของตัวเอง แม้จะให้ผลตอบแทนไม่ดีนักก็ตาม คงเป็นกรณีเดียวกัน

มูลค่าทางจิตใจของอสังหา “ขายได้” เหมือนกับหุ้น ที่หุ้นบางตัว คนถือใจชื้นมากว่าเป็น bluechip กลไกนี้ต้องระวังไม่ให้ตัวเองเป็นเหยื่อ

สุดท้าย ผมซื้อ 185 Rajadamri ไป ไม่รู้ตัวเองตกกับดักมูลค่าทางจิตใจรึเปล่า แต่คิดว่าที่ดินกลางเมืองที่เป็นกรรมสิทธิ์ได้ (Freehold) ผืนสุดท้ายบนถนนราชดำริ ติดสวนลุม ตรงข้ามเป็น Royal Sport Club ข้าง ๆ คือวิทยุ สีลม สาทร ราชประสงค์ ที่มีแต่สุดยอดห้าง สุดยอดสถานศึกษา สุดยอดโรงแรม สถานพยาบาลของทั้งประเทศไทย น่าจะเป็นมูลค่าแฝงที่มีแต่จะโตขึ้นในระยะยาว


185 Rajadamri

ผมคิดว่าการตัดสินใจนี้มาจาก นิสัยในการลงทุนผมคือ ชอบซื้อของคุณภาพดีมาก ๆ ในระยะยาว และถ้าจะต้องจ่ายแพงอีกซักหน่อยก็ไม่เป็นไร

Advertisements

206 thoughts on “185 Rajadamri

  1. Oat says:

    Which unit did you get?

  2. Verapong Tam says:

    After thorough consideration, I had 1br mid floor. I wish I could get 2brs or duplex with RBSC view haha…

    You got one as well ? Surprisingly to hear such a question here.

  3. Verapong Tam says:

    wow.. nice to know new neighbour. 🙂

    I just signed contract today. Could you share your point of view about this project ? For me, I’ve followed this project for 2 years. I never think that Raimon will do small unit with attractive price. (compare to 300,000thb/sqm in last 2 years and >100sqm for smallest unit). So it made me a bit easier decision to living my legacy.. hehe

  4. oat says:

    I do like this location a lot. Personally with this price point, it is a niche project. However new condo now starts almost at this price. It is unbelievable. Not too sure it is a right property for investment but I plan to live there and it makes me happy.

    Went to southbound Alaska cruise in July with Celebrity many years back, I enjoyed it. After disembarked in Vancouver for couple days, I flew into Alberta to Lake Louise. It was a good time.

  5. Verapong Tam says:

    Thanks for your encouragement about cruise trip.

    http://utah3d.multiply.com/

    check it. There are more renders of 185 and perspecitive of showroom (gonna be finished in July).

    If you have facebook, search my e-mail lin2tam@gmail or my name. We might be able to keep in touch. otherwise, hope to see you when project’s finished.

  6. oat says:

    Funny. I found that showunit renders and about to let you know. Definitely will keep in touch but I do not do facebook; prefer face to face. Will email you.

  7. Tum says:

    May I join you guys? I just reserved 2 BD unit.

  8. Verapong Tam says:

    2BD wow… jealous. which unit krub?

    welcome, we should meet sometimes soon!!

  9. Tum says:

    9th floor facing the Lumpini park krub

  10. Noom says:

    Excited to see this post by google. I booked 2B1 facing rbsc and 2J facing suanlum. Nice to meet all your guys here. It is worth for investment I believe so.

    • Tum says:

      @ Khun Noom – What floor are your units krub?
      @ Neighbors – We all should meet when the building finish krub.

  11. noom says:

    K. Tum-both 2B1 and 2J which I reserved are on the 12th floor krub.

  12. noom says:

    K. Verapong tam-Thanks for this blog krub.

    K. Tum-Why do you choose 2J krub?

    The developer has just decided to change some of 3 bedroom facing lumpini park and ban ratchadamri to 2 Bed room (2J) a few weeks ago. They said it is easier to sell.

    Are you the first customer who bought 2J facing Lumpini park? From what I know the first customer is the one who reserved the 9th floor.

    I like the veiw of Lumpini park and the layout of 2J -corner unit, the living space as well as the layout of master bedroom are the same as 4 BR duplex (nice 3D in the catalogues), kitchen with partition (can be either open or close)

    And there are only 8 units of 2BR which are facing suanlum(from 8th floor to 16th floor)
    the rest are 3 bedroom so far.

    Did you go to the opening party of 185 last month at the Erawan hotel?

  13. Tum says:

    @ Khun Noom
    – Yes. You are correct. I was the first person who reserve 2J unit on the 9th floor. I was very lucky that I contacted the sales office about 2-3 days after they changed the layout.

    – I do not want to be on the high floor because the master bedroom is facing SW. I want Bangkok Cable building to provide some shade for my bedroom (I am OK with a partial view of Chulalongkorn Univ. Hospital buildings).

    – I presume that you chose the 12th floor in order to be above Bangkok Cable building, right? Be careful for the afternoon sun na krub.

    – I agree with you that 2J is the best 2 BD unit in the building. More importantly, it is the only 2 BD unit with a full unobstructed view of Lumpini park.

    – I did not go to the opening party krub because I have been working in the US.

  14. noom says:

    K. Tum- Vow you chose the room unseen when you are in USA. That is amazing.

    2J facing south west is an important issue and I did not realize before.

    My 185 ratchadamri sales lady Khun โอ๋ informed me that the floor to floor of cable building is
    quite high as it is an office building. So the 12th flloor of the cable building might be the same as 185 building.

    In worst case my unit is still at the same of the top of the building which is around the 13th floor of cable building. This is the decoration part like a cap of the building.

    I also visited the 9th fllor of bann ratchadamri.
    And I found that I can not see the pool of lumpini park on the 9th floor. So I decide to buy the highest possible floor as I could.

    The additional price for each floor between the 8th floor to 13th floor is 1,500 baht per sqm. But the different price between 13th flloor and 14th floor is 10,000 baht per sq.m.

    I like to buy for investment so I avoid the 13th floor. And the 14th flloor costs to high for me.
    So I chose the 12th floor. That is my calculation……. Hopefully it is correct.

    Nice to meet you here na krub. Doctor. 🙂

    That will

  15. Oat says:

    Wow nice to know all of you guys here krub. I have no idea that they just did another layout 2J facing Lumpini. How many sqm krub and the layout is similar to the lower floor of the 4B duplex?

  16. Noom says:

    K oat – 2J Is 140 sq.m. Krub. I can Send The Floor plan by email krub. You could drop your email here.

  17. Oat says:

    K Noom – Thank you. My email is oat@rocketmail.com

  18. Tum says:

    K Oat – It is 140 sq.m. at 30.3 Mil krub.

  19. Verapong Tam says:

    I’m in Taiwan and surprise to see crowd here. Nice to know you all krub.

    185 floor plan has many issues to talk about. I feel Raimon does a bit too commercialize to maximize saleable area. (this is only weakness of 185 in my view)

    I have no information to discuss with you guys now. But all units facing green is nice.. with awesome view.

    For east, south,s/w units, is there any chance to be blocked by new projects ? Even though sales claimed that nothing will change in the future, Sansiri also never thought that Cambodia embassy would change to 185…

  20. Oat says:

    Hi all. This is totally my personal view (no pun intended) and observation on 185 being blocked by new projects as Baan Ratchadamri with our building.
    Eastside Rajadamri Wing – I bought 1A in a lower zone so I was trying to make sure that what is the chance of the new projects. Along this side is a 6 storey Lumpini Building, a house with buildings 1 and 2 storey. They are in Soi so the maximum height will be similar to further East Noble Ambience and Colony Lumpini Park which are 8 storey. Then further East will be more 1-2 storey houses until Langsuan. There is one plot where restaurant Khrua Nai Ban is however the newest project next to Khrua Nai Ban is Tropical Langsuan which is also 8 storey.

  21. Oat says:

    Westside Rajadamri Wing – I do not think there will be any project that will block West, RBSC view. Only on the South side of 2B units with 26 storey Baan Ratchadamri and North side of 3B units with 20 storey Regent House.

    Eastside Lumpini Wing – I do not think there will be any project that will block South, Lumpini Park view. Only on the East side with 12 storey Parkview Mansion. However on the South East in front of Parkview Mansion, I have read but not confirmed that there will be new highrise project by Evolution Capital with Lord Foster’s design.

    Westside Lumpini Wing – I do not think there will be any project that will also block South, Lumpini Park view. Only on the South West side with 12 storey Bangkok Cable.

  22. Tum says:

    I agree with Khun Oat’s point of view krub. However, I am not sure whether “Evolution in the Park” project is dead.

    If it will happen, it will definitely be a big competitor to 185. It will get South view of Lumpini Park and East view of Langsuan and Wittayu skyline. It will block Langsuan and Wittayu skyline of many units on the East side of 185 Lumpini wing.

  23. Oat says:

    K Verapong – I think, for Raimon, 185 Rajadamri project must happen and succeed commercially as a proof of the new shareholder. They changed the layout of the Westside of Lumpini Wing on floor 8 – 16 from 193sqm 3C down to 140sqm 2J to increase more sellable units and leave the 53sqm on those floor as void area. This would also help Raimon’s image when they do official launch if they can sell as many units as possible during the pre-sale.

  24. Verapong Tam says:

    Thanks for all inputs.

    Evolution in the park is located in Plot A right?

    Plot B has a chance to be low rise condo. how about the possibility of Plot A+Parkview+Plot B to be a big project? (I would love to see low rise project on plot B soon)

    What do you think about Plot C? I overlooked Lumpini view because of this crazy idea.

    This might too pessimestic or too far to concern.. but i raise this issue since i don’t like dense apartment with no view at all in Rachaprasong and Langsuan area.

  25. Oat says:

    Yes Plot A – Evolution on the Park.
    Plot B – from North to South: Regent 7 storey, Lumpini Building 6 storey, a house with 1 and 2 storey buildings.
    Plot C – from West to East: UHM Building, several bars and restaurants.
    Plot D – from North to South: a red roof house just finished renovation, Probike Building; from West to East: Probike Building, a house, then outside Plot D, Thanachart Park Place Building

  26. Oat says:

    I hope there won’t be any project on Plot B!

  27. Tum says:

    Plot C = 2 rows of townhouses (thickness of ~15 m max), then a narrow soi behind these townhouses (owned by 185). According the 185 team, there is not enough space for a high-rise buidling.

    Plot D = Baan Thanon Sarasin and Noble Ambiance Sarasin krub. They are quite new. Probably no change for the next dew decades.

  28. Tum says:

    Sorry incorrect information krub… Wikimapia is incorrect labeled. 😦

    Part D = Red-roof house, Probike, and other house krub — like Khun Oat stated krub.

  29. Verapong Tam says:

    Additional information,

  30. Noom says:

    I have read the belowed link in prakard.com.

    http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=129928

    they mentioned that raimonland is a higher risk developer. I noted this was a post 1 year ago when they lost lehman as a financial backer. Now they got the solution. Anyone know more details about their solution.

    This is the only concern of mine to 185 Ratchadamri. Please appologize to my English.

  31. Verapong Tam says:

    I can’t attend RAIMON annual meeting this year, otherwise I will ask this question about their solvency, D/E ratio too krub.

    However, IFA, biggest shareholder, increased their share in Raimon end of last year. And, they moved 185 project to Raimon PLC, (instead of subsidiary). I think this is a good signal.

    Annual Report of 2009,
    http://raimon.listedcompany.com/misc/AnnualReportTH2009.pdf

    Let’s see their BS and cash flow of H1/10, since Raimon is going to recoginize revenue from Northpoint project. I’m not sure this cashflow is enough for financing 185 or not. otherwise, they might need to issue new share.

    anyone have further info. ?

    @K. Noom, may I have 2J plan krub?

  32. Noom says:

    Many thnks for Sharing How to start analysis. To b honest i m Not in a Finance feild so really Dont hv any idea How To. 🙂 I did Send The 2j lay out To you yesterday by another email Address krub. Tonight When i m going back Home will Send Again krub.

  33. Verapong Tam says:

    K. Noom, I got your e-mail krub. Thanks!

    I just read RAIMON’s minutes of meeting last year. Debt is a main issue for them now.

    Beside 185, Raimon still has 2 pending projects, Edge and Pleonchit area. I think they are too aggressive to acquire land bank and do not so well in inventory turnover.

    I hope Northpoint and River are going well in this year. In mid of May, we will do analysis of their Q1/10 performance..

    Let’s see.

  34. noom says:

    K. Verapong Tam, You are welcome krub.

    I noticed that there is less investor in 185 ratchadamri and the river proect. Their dept and 40% down payment should be a main issue.

    I visited Northpoint at north pattaya. The quality is very impressive. They claimed that 85% has been sold. And customers start transfer the units.

    The river is such a hugh project, 2 towers with 72 floors and 42 floors. The building will be ready for transfer Q4/2011 or Q1/2012. I wait so long for this project. Now the building is growing fast.

    Have you ever visited the river show unit?

    Anyone know whether they got a lone from anybank for 185 ratchadamri project?

  35. Oat says:

    I believe Raimon’s business model is different from Sansiri’s in terms of investors. It is really important that people who bought Northpoint do transfer the unit in order for Raimon to secure loan and proceed with their next project. Also both Northpoint and River are huge projects. Their Ploenchit project have not finalized but more affordable with targeted launch in early 2012. I guess we have to wait for 2Q10 result in Aug.

  36. oat says:

    We have new 185 Rajadamri forum at Prakard.com already krub.

  37. noom says:

    Great! thnks for update krub.

  38. Verapong Tam says:

    Cheers! thks krub.

    (even though, all lux condo forums will turn to be super quiet.. but selling area haha)

  39. Oat says:

    Update – Northpoint already transferred 62 units krub.

    I went to see The River show unit. It is real nice indeed. I think riverside condo has different feeling and ambience from CBD condo.

    185 project already got financing from Bank of Ayudhya per contract agreement.

  40. noom says:

    Kkun Oat– Thanks for update kruv. I konw that the show unit of 185 will be ready after june. But for surroundiung where do u like more between the river and 185 ratchadamri krub?

  41. Oat says:

    K Noom. I am not even sure on the timeline of the show unit because of the blockage on Ratchadamri road. I do hope that everything will be resolved soon, feel sorry for the country!

    Last week I went to have lunch with friends at Le Normandie and later for drinks by the river at Verandah the whole afternoon. I have to tell you that the Chao Phraya is so scenic and the view is ever-changing and relaxing. Time just flies.

    However commuting from the other side of the river through Sathorn is a nightmare and need to be avoided at all costs. Personally I always like Ruamrudee, Sarasin, Tonson, and Ratchadamri so for me 185 hands down krub.

  42. Verapong Tam says:

    Thks khun Oat for update krub.

    Agree with khun Oat about River & 185.. View along chaopraya river at that spot is the best in thailand, in contrary; tranffic on Taksin bridge is the worst. I went to River once because 185’s sales claimed material of 185 is better than River.. I cannot imagine if this is the truth.

    Last, I think Ayutthaya does not finance Raimon the whole capital for this project.. Raimon just used this land in order to get loan about 1.2 bil thb. however, the whole 185 project cost 12 bil. (of course, some of 12 bil finance by us hahaha)

  43. noom says:

    Thnks all for keep in touch krub.

    K. Oat – Indeed we all must wait more. The construction of show unit can not proceed until the mob is gone. 😦

    K. VeraPong- 12,000,000,000 baht so many zero.
    But they got the load only 1.2 bil thb. It is only 1/10 of the total cost. Even we all have to pay 41.5% down payment. It is rick for us?

    Do you know how much Raimondland bought 185 land? Do you think the price they sell to us is reasonable?

    What do you think about Mahanakorn project?

    I went to see the show unit of saladaeng resident and mahanakorn they are using much better material than the river krub.

  44. Verapong Tam says:

    ordination tmr krub. 🙂

  45. Tum says:

    I think 1.28 Billions Baht in the contract is just the value of land they put in (mortgage) with Ayudhaya Bank when they bought the land from Cambodian Embassy. Divided by 1762.9 sq.wah. = approx 726650 Bahts per sq.wah.

    I remembered that I have read some old news that 185 project will worth ~ 9.75 Billions Bahts. But this was the previous launch in 2008.
    http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=446668&page=4

    Mahanakorn — Isn’t it a lease-hold project?
    Saladaeng — expensive, but blocked view.
    Sukhothai — the most comparable with 185.

  46. noom says:

    K. Tum – I also read from somewhere that raimoandland bought the 185 plot at 800,000 baht too.

    Sukhothai has a very good facilities. But locationwise is not convenient. Far from BTS, MTR and the traffic at south satorn is horrible.

    I have never visited sukhothai before. From their website it looks nice and oriental. Must have a look when they reopen the show unit for selling their last phrase.

  47. Oat says:

    Sukhothai sold 70% of its units since launch in mid 07 and closed roughly one year afterward. They will start selling again when the project complete or near. The specification and amenities are absolute top, private elevator lobbies, large grounds, floating pool pavilion and hotel facilities/ restaurant/ spa/ gym/ pool privileges with price starting at Bht200,000 per sqm. I do hope that Raimon’s 185 will compete with Sukhothai in terms of quality.

    Mahanakorn is leasehold project started at Bht300,000 per sqm krub. Also very luxurious indeed.

  48. noom says:

    K. Oat krub- Thanks krub. You use a right description for Sukhothai. That is what I try to say…. 🙂

    I visited Mahanakorn before and the cheapest price they offer me is unit no. 23N2B, 2BR ,23rd floor size 131 sq.m., river view, price 29.5 mill
    They offer special discount to 25 mil (from now until May, 30th or until) so only 190,000 baht/ sq.m krub.

  49. Oat says:

    K Noom – thank you for correction na krub.

  50. Tum says:

    I think the downside of 185 is that it is not connected to any hotel. So, the tenant will not have hotel service/facility/spa etc. on location.

    Khun Noom – How many years is the lease term of Ritz-Carlton Residence krub? Wow, they give 15% discount. Is it pre-launch sale?

    Everyone – What you do think of the Oriental Residence?

  51. noom says:

    K Tum- The Ritz Carlton is a 99 year lease hold project krub. The presale is in December after they built the show unit.

    the promotion they offered they offer during pre sale is you can choose any simplex unit at any floor for 250,000 baht/sq.m. or for any pixel at 300,000 baht/ sq.m. (I can not remember. As it is way over my budget.) 🙂

    They also offer me the 23N2B at 23rd floor (first residential floor) at 230,000 baht/ sq.m. without discount or the top floor (not pixel) at 280,000 baht/ sq.m

    The floor plan, material and every thing looks promising. But I do not like the lease hold project and love 185’s location more.

    They have just send an email to me last week offering the Limited promotion from now until May 31st, 2010.

    They are offering only 14 units at a very attractive selling price, (discount 15%) The availability is subject to “First come First Serve” basis.

    I have the unit lists and will send to you by E-mail krub.

    The Oriental residences isa 27 storey 5 star serviced apartment on wire less road. It is a 30 years lease hold project.

    The price is 145,000 baht/sq. m.(discount 10%= 130,000 baht / sq.m ) I have never visited their show unit krub. CBRE is the sole agent krub.

    http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=617404

  52. noom says:

    Khun Verapong and K oat– I also send the RCR promotion to you via e-mail na krub.

  53. Oat says:

    Thank you krub. I read from somewhere that Sansiri will launch new project in Sukhumvit 39 later this year. What do you think of Prive? The project is almost finished but not sure that price has appreciated since launch in late 07.

  54. noom says:

    I have just called sansiri staff and he informed me that around May-June they may let old customer put the cheque for reserve the sukhumvit 39 project krub. The price will be around 165,000 b/sq.m he does not know which plot of land.There will be about 6 more projects this year. (If the political situation gets better.)

    Prive, I do not know about this project krub. But I read from some where that it is over price. Project focus more for embassy staffs.

  55. Oat says:

    I asked the same question on project comparison to Raimon. The company said the specification will be at the same level as those of Sukhothai Res, Mahanakorn, and St Regis. However as 185’s land is smaller (4 rais) and very expensive, there won’t be as many amenities. Those projects are under hotel’s brand and will feel more commercial. 185 is more like private residence. As 185 doesn’t have many amenities then the project will be made at the best quality.

  56. noom says:

    Everything will be clear when the show unit is ready. The only thing that I do not like so far is that they are using imported ceramic tile flooring not the stone. It is not bad (they said it is a bigger size one which is bigger than the river but it is still ceramic tile……

    This is a good post in prakard.com. It is a post discussing about the luxury condo include 185 krub.

    http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=1747018

  57. Oat says:

    I think from specification they will use ceramic tile floor in maid room only?

  58. noom says:

    I check with the general specifications and her is the details krub.

    that the living, dining, kitchen, bedroom; option; solid timber floor as per material sample or stone floor tiles as per material sample krub.

  59. noom says:

    The 1 BR ,70 sq.m at 185. The price is quite attractive but what your guys think about the privacy issue? As it is quite near to 2BR 2D krub.

  60. Oat says:

    I think that’s why it is cheaper krub. I prefer the location of 1BR 61 but already sold out. For 2BR, the 2J is my favorite.

  61. noom says:

    What a clear answer! …. 5555 There are many good points to live in 185. I also can look over some small disadvantage.

    What do your guys think about the price appreciation of 185 in the next 3 years after the building is complete.

  62. Tum says:

    K. Oat — So, did you decide to buy 2J krub?

  63. noom says:

    Yes, I bought 2 few units at 185 krub.
    One of them is 2J for investment purpose.
    As I plan to live at the river krub.

    I reserved the 1BR, 70 sq.m before but I finally change it too 2J krub.

    Still wondering is it a right decision for investment? 🙂 when I first visited 185, The 1BR (60 sq.m) was sold out. And 1BR (70 sq.m) seems moving slow. Most customer bought 2BR facing RBSC.

    As it is a 2BR with 30 mill. The river sales girl advised me that usually customer who pay 30 mill. they are expect 3 BR.

    2J can only adjust to 2BR plus 1 study room.
    SO may be it is too expensive for investment. 🙂

  64. noom says:

    K tum- Sorry krub. I hv just noticed that you asked K. oat but I replied….

  65. Oat says:

    Thank you everybody for the comment and opinion krub, really enjoy reading it. For me it is more of a lifestyle driven purchase. I like the location and the amount of enjoyment can not be quantified. Only I wish I could upgrade and get the 2BR.

  66. noom says:

    Luxury condo worth B9.7bn set for H2
    Published: 30/04/2010 at 12:00 AM
    Bangkok Post Newspaper section: Business

    The listed developer Raimon Land Plc aims to launch a luxury condominium project worth 9.7 billion baht in the second half of this year, says chief operating officer Kitti Tungsriwong.

    185 Rajadamri is the company’s first project to be launched after two years of freezes.

    ”We had planned to launch the project in the second quarter, but we may not be able to do so because we can’t enter the project site to construct the show unit. Because of this obstruction, we will need to delay the launch for one or two months,” said Mr Kitti.

    The project will be located on a 4-rai plot on Rajadamri Road, a former site of the Cambodian Embassy, which has been blocked by red-shirt anti-government demonstrators for almost a month.

    The postponement will not affect Raimon’s revenue this year as the project was only expected to be 10% complete by the year-end, he said.

    The 240-unit development is scheduled for completion in 2013.

    From http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=446668&page=13
    by chookdii

  67. Oat says:

    Update – 185 Rajadamri has already been sold 47 units krub.

  68. noom says:

    this is an old post. Farangs were talking about the condo around langsuan area. I read and it is quite an encourage post.

    http://www.thaivisa.com/forum/Condominiums-Rajadamri-Road-No-t196634.html

  69. Oat says:

    Hi all. You guys have any update on the project? I called my sales person asking her questions and update too many time already.

  70. noom says:

    555 me too K. Oat . They told me that the big truck could not get into the site. So they can not continue building the show unit.

    Next time when I pass the site by BTS. I will took some photos and share with you guys.

  71. Verapong Tam says:

    cashflowq1/10 is quite impressive from Northpoint project.

    when everything is back to normal, we should ask whether project date is postponed or not.

  72. noom says:

    thank you very much krub K. Verapong.

  73. Verapong Tam says:

    From 185’s officer,

    QUOTE
    We would therefore like to assure you that Raimon Land remains fully committed to develop the 185 Rajadamri project in accordance with the anticipated timeframe contained within the Sale & Purchase agreements.

    We would like to express our sincere thanks for having confidence in 185 Rajadamri and Raimon Land. As one of the leading real estate developers in Thailand, Raimon Land is committed to delivering quality products on time and in line with the highest international standards.

  74. Oat says:

    Drove pass 185 site today, the construction of show unit has resumed 🙂

  75. Tum says:

    Does anyone know when will be the launch day?

  76. Verapong Tam says:

    New Sansiri is coming soon on Wireless road area. expected price 300k/sqm.

    นาย ปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า เหตุการณ์กลุ่มคนเสื้อแดงเผาศูนย์การค้า สถานบันการเงิน และสถานที่สำคัญอีกหลายแห่งเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคมที่ผ่านมา ไม่ได้ส่งผลกระทบกับความเชื่อมั่นของนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างชาติที่อยู่ ในเมืองไทยแต่อย่างไรใด โดยสังเกตได้จากในช่วงนับจากเดือนมีนาคมจนถึงเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงที่มีการชุมนุมทางการเมืองและทวีความรุนแรงมากขึ้น ยังคงมีการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่เพื่อการลงทุนจำนวนหลายแปลง

    โดยการเจรจาซื้อขายต่อตารางเมตรสูงสุดและเกิดเป็นสถิติใหม่คือ 1.5 ล้านบาท/ตร.ว. บริเวณถนนวิทยุ ด้านหลังธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานเพลินจิต ซึ่งเดิมเป็นสถานทูตสเปน เป็นที่ดินของตระกูล สุทัศน์ ณ อยุธยา ขนาด 2 ไร่กว่า ถูกซื้อไปโดยบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ในราคารวม 1,234 ล้านบาท ทุบสถิติเดิม 1 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ที่นาย ตัน ภาสกรนที กรรมการผู้จัดการบริษัท โออิชิ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เคยขายที่ดินติดกับตึกเวฟเพลส ย่านเพลินจิต ให้แก่บริษัทไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งหากบริษัทแสนสิริ นำที่ดินผืนนี้ไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมจะต้องตั้งราคาสูงถึง 3 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) จึงจะให้ผลตอบแทนทางธุรกิจที่เหมาะสมกับราคาซื้อขาย

    นอกจากนี้บริษัทไรมอน แลนด์ ยังได้แบ่งขายที่ดินขนาด จำนวน 2 ไร่ 3 งาน จากทั้งหมด 9 ไร่ ติดกับตึกเวฟ ที่ซื้อต่อมาจากนายตัน ให้กับบริษัทไทยซัมมิท แกรนด์ แอสเสท ในราคาตร.ว. ละ 1.2 ล้านบาทคิดเป็นเงินรวม 1,326 ล้านบาท

  77. Oat says:

    Spoke to Raimon earlier, the official launch date of 185 project will be in September 🙂

  78. Tum says:

    I hope to price will be higher at the official launch, especially when Sansiri is planning for 300K/sq.m. condo at Wireless road. 😛

    • Verapong Tam says:

      Sansiri price is close to superlux condo now.(KEYNE = 160,000thb/sqm, PYNE = 140,000thb/sqm). However, it is not superlux unless you get prime location and put company image/product to that position.

      I think Sansiri try to do both and they got free PR and advertisement from this deal.

      Smart decision.

      Considering price range of new condos in 2010, I think 185 comparative price is undervalued now.

  79. Oat says:

    From what I observed, Sansiri’s VIPs bought almost all of the units in KEYNE even before the official launch expecting to flip for quick profit but I think the resale at this kind of price will take time. The location is ok however a lot of supply in that area.

  80. Oat says:

    Read on the net that Raimon Land sold the rest over 6 Rai of the Ploenchit plot to Noble Development already after selling 2 Rai to Thai Summit. What happen and what is going to happen to Raimon? Is IFA thinking about pulling out?

  81. Verapong Tam says:

    In my point of view na krub,
    This is absolutely a signal to reduce risk in Thailand for IFA, but I think it is too pessimistic if we consider this signal about pulling out.

    RAIMON now has to loan from IFA on 15% interested rate! this is so crazy… even higher than cost of equity.

    RAIMON has about 10bil in asset, 25% equity and 75% liability.

    project value of River = 15 bil, 185 = 9-10bil, Edge = 4-5 bil..Total = 30bil!!! I don’t think Raimon can finance any additional projects without inssuing new shares (which is difficult to do so in this share price/situation. current share price = 0.29THB/share ->lower than book value)

    However, this is just a “FIGURES”. Who’s able to ask management about their future plan please share… 🙂

    P.S. I just visit Mahanakorn today.. very interesting project with attractive price..

  82. nuna says:

    FYI RL CRM responded that it’s a rumor. The Ploenchit project is still ongoing at the begining stage.

  83. Verapong Tam says:

    I got same information from Noble.
    This deal has not been concluded yet.

    I visited site last weekend. So active… & took some pics to share.

    spectacular view of Lumpini park
    185

    city skyline of Langsuan/Rachadamri/Wireless road area
    City

    mobile cam, from Baan Rachadamri 24th floor (I just found out that west side of 185 Lumpini wing and east side of Ban Rachadamri is totally blocked with each other.. poor Baan Rachadamri…)

  84. Oat says:

    Thank you for these nice pictures! You have to go up to Regent House’s parking to get the similar view and feel of 185 Eastside, Rajadamri Wing.

  85. Rath says:

    Thank you for every discussion here.
    I just bought 1 BD unit without any hesitation. 185 Rajadamri is by far the best super lux condominium in term of location and view in Bangkok CBD.
    Can’t wait to see the mock-up rooms.

    Nice to meet all you guys.

  86. Oat says:

    ทันหุ้น-RAIMON หวนคืนวงการหลังชะลอธุรกิจไปนานเริ่มในเดือนสิงหาคมเปิดโครงการหรูใจกลางเมือง 185ราชดำริ บนพื้นที่ 4 ไร่ (4.1.69) สูง 40 (35) ชั้น จำนวน 200 (240) ยูนิต มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้บริษัทย่อยเตรียมเปิดเพลินจิต เรสซิเด้นซ์ และเซอร์วิสอพาร์ต เมนต์ไฮเอนด์มูลค่าสูงถึง 1.7 หมื่นล้านบาทขณะที่ราคาปัจจุบันราคาหุ้นต่ำบุ๊ก 0.71 บาท เซียนแนะสะสมเหตุธุรกิจฟื้นไตรมาส 3/2553 กรอบเก็งกำไร 0.30 บาทแนวต้าน 0.35 บาท

    แหล่งข่าววงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า โครงการคอนโดมิเนียมของ RAIMON ที่มีชื่อว่า 185 ราชดำริ อยู่ระหว่างการก่อสร้างห้องตัวอย่างซึ่งจะเปิดขายในเดือนสิงหาคมที่จะถึงนี้หลังจากที่ระงับแผนไว้ชั่วคราว ทั้งนี้โครงการดังกล่าวเป็นการพัฒนาที่ดิน 4 ไร่ ขึ้นเป็นคอนโดพักอาศัยระดับหรู ความสูง 40 ชั้นประกอบด้วยห้องชุดจำนวน 200 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1 หมื่นล้านบาทและก่อนหน้านี้ได้ระบุว่าโครงการดังกล่าวมีผู้แสดงความสนใจซื้อสูงถึง 3.6 แสนบาทต่อตารางเมตร
    นอกจากนี้ล่าสุดนายกิตติ ตั้งศรีวงศ์ กรรมการ บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน)ได้รายงานตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(ตลท.)ว่าบริษัท เพลินจิต แมแนจเม้นท์ จำกัด บริษัทของบริษัท ไรมอนแลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด ที่เป็นบริษัทย่อยของ RAIMON จำนวน 4,997 หุ้นหรือร้อยละ 99.94 ของจำนวนหุ้นทั้งหมดให้กับบริษัท เพลินจิต เรสซิเด้นซ์ จำกัด ในราคาทุนโดยมีมูลค่าซื้อขายหุ้นละ 100 บาทคิดเป็นเงินรวม 499,700 บาทเหตุผลเพื่อความสะดวกในการดำเนินงานและรองรับการลงทุนหรือร่วมทุนในอนาคต
    สำหรับบริษัทเพลินจิต เรสซิเด้นซ์ จำกัด เป็นบริษัทย่อยในRAIMON ก่อตั้งเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2551 ทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาทและในปี 2551 บริษัท RAIMON ได้ซื้อที่ดินขนาด 7 ไร่ครึ่งในทำเลย่านเพลินจิตโดยมีราคาซื้อขายสูงถึง 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา
    ทั้งนี้เป้าหมายเพื่อนำมาพัฒนาโครงการภายใต้ชื่อ เพลินจิต เรสซิเด้นซ์ ระดับราคา 2 แสนบาทต่อตารางเมตรและเซอร์วิสอพาร์ต เมนต์ไฮเอนด์เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติมูลค่าสูงถึง 1.7 หมื่นล้านบาท ขณะที่ปี 2552 บริษัทมีรายได้รวม 3,387.10 ล้านบาทขาดทุนสุทธิ 277.11 ล้านบาท และไตรมาส 1/2553 รายได้รวม 762.11 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 41.73 ล้านบาท มูลค่าหุ้นทางบัญชี(Book Value)อยู่ที่ 0.71 บาท
    นายรณกฤต สารินวงศ์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ คันทรี่กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คาดว่าผลประกอบการไตรมาส 3/2553 น่าจะพลิกฟื้นหรือดีกว่าไตรมาส 1และไตรมาส 2/2553เป็นผลมาจากการเปิดขายโครงการดังกล่าวและราคาหุ้นที่ลดต่ำลงถือว่าเป็นช่วงสะสมเพื่อระยะยาวเนื่องจากราคาหุ้นในปัจจุบันยังต่ำกว่าบุ๊กแวร์ลู กรอบเก็งกำไรแนวรับ 0.30 บาทแนวต้าน 0.35 บาท

  87. Oat says:

    @ Verapong: You think Raimon stock is a good turnaround play at this price with 2 projects in pipeline?

  88. Verapong Tam says:

    I’m not sure about Pleonchit project na krub.

    considering only new 185 project, I’m not interested in Raimon as a “Stock” krub…

    If we take a look many condo projects in BKK, I would prefer be “(stock) owner” rather than “customer”..

    for Raimon, I prefer to be their customers 🙂

    This is not turnaround game krub. but speculative game.

    • Oat says:

      Raimon is at 0.61 now!

    • Oat says:

      I wish I just close my eyes and bought it. Raimon has not moved at all until over a month ago comparing to the strong performance of other property stocks. That was one of the reasons. Also we followed the company quite closely from updating the sale number and project status. It is speculative indeed since June 25, it has doubled whereas PS returned 32%, SPALI 52%, and NOBLE 30% during the same period.

      • Verapong Tam says:

        buy 185 property is right for the right reason. (i hope)

        buy RAIMON stock is right for the wrong reason.

        anyhow, i wish i bought RAIMON more than 100 stocks too. 🙂

  89. Oat says:

    Update: There will be 2 type of room in the 2-storey, under construction, showunit, 3-bed on the upper level and 1-bed on the lower level. They already sold 52 units even before the official launch, planned in September. Some of the big trees will be removed to the nursery, waiting to be re-planted back at the project when completed.

  90. Verapong Tam says:

    Wow… 1br show unit.. that’s nice for us. 🙂

    Add: They try to open show unit and do official launch on 9/9/10 krub.

    Big trees.. I would love to see them back again. Green is so valuable in this area.. (even though 185 has RBSC and Lumpini park as a neighbor)

  91. WishThailand says:

    ขับรถกินลมชมวิวสวยๆที่แม่แจ่ม เมืองเชียงใหม่…

    I found your entry interesting thus I’ve added a Trackback to it on my weblog :)…

  92. Verapong Tam says:

    http://www.bangkokpost.com/business/economics/185744/raimon-land-maintains-luxury-focus

    Raimon Land Plc was listed on the Stock Exchange of Thailand in 1994 with a primary focus on premium residential properties in Bangkok and upcountry resort destinations. The company is currently planning and developing various properties in Bangkok, Pattaya and Phuket. CEO Hubert Viriot discusses the firm’s strategies and outlook

    BUSINESS:
    Please explain Raimon Land’s business model.

    Raimon Land is a property real estate developer focused primarily on the luxury market segment in major urban and resort locations in Thailand.

    How are Raimon Land’s current projects progressing?

    We are in the process of delivering the Northpoint project in Pattaya. The 376-unit condominium is now 95% complete with 84% of the units sold, and thus far we have transferred 134 units to our clients. Now that the project is nearing completion, Northpoint is attracting new demand from buyers, particularly in Bangkok, where residents are looking for an upscale second home easily accessible on weekends. Wong Amat Beach, located only one hour from Bangkok by car and home to many new five-star beach resorts, including Centara and Pullman, perfectly fits this profile. The River project in Bangkok is on schedule, and completion is targeted for early 2012. Currently, construction has reached level 47, with 70% of the units sold.

    What are the company’s plans going forward in terms of new projects?

    Since 2003, Raimon Land has developed and delivered seven projects: four in Bangkok, two in Phuket and one in Pattaya, totaling 1,718 units or 6 billion baht sales value. We currently have two projects in development, namely The River and Northpoint, totaling 1,243 units or 19 billion baht in sales value. This means that in the next 24 months, we will have achieved three times more revenue than what we have achieved in the past six years. In addition, we have two more projects in the pipeline, which should generate another 12 billion baht in revenue from 2013 onward.

    Raimon Land has recently launched the Private Residence Clubs. Can you explain the concept?

    We entered into the Private Residence Clubs segment very recently for several reasons. Conceptually, the business of shared ownership in aviation, yachting and second homes is a sector that is going to experience tremendous growth over the next few years. Thailand fits the profile of a shared ownership destination. Despite the political uncertainty, it remains one of the most visited countries in Asia. Feeder markets are plentiful, the average length of stay is long, and seasonality is low. Our major shareholder, IFA Hotels & Resorts, already has successfully implemented Private Residence Clubs in Africa, Dubai, Portugal and so forth. Therefore, we do not have to reinvent the wheel, giving us the competitive advantage.

    INDUSTRY:
    What separates Raimon Land from the other property/condominium companies in Thailand?

    Most of our peers in the property development sector cover many different segments, from affordable housing to high-rise condominiums. Very few, if any, focus specifically on the luxury segment as Raimon Land does. Hence, the key difference between Raimon Land and our peers is our mindset. We think “luxury” throughout the development process from land acquisition to design, construction, delivery and so on. When selling luxury, one cannot cut corners. You need to use every space with a luxury mindset to meet your customers’ high expectations.

    FINANCIAL PERFORMANCE:
    Raimon Land’s financial performance has been extremely volatile for the past few years. Can you provide a reason for this, and what is the company’s outlook going forward?

    Raimon Land is still a relatively young company, with really only six years behind it. Earnings have been volatile because we had not yet reached a stable level of operations whereby the company delivers projects regularly. Over the past 24 months, we have worked very hard in creating this process so that Raimon Land delivers regular earnings. Once this is achieved, then we can talk about Raimon Land as a yield investment. Hopefully within the next few months we can demonstrate this.

    MISCELLANEOUS:
    What do you feel are the biggest risks facing your business today?

    Real estate development in Thailand is currently an exceptionally healthy sector. There is nevertheless a risk that land and construction costs escalate too rapidly, in particular in Bangkok. As a result, developers could either be forced to push prices to unprecedented levels or reduce quality. At some point, we could reach a ceiling whereby domestic demand will stall. That is why Raimon Land is very selective when choosing sites for new projects. Furthermore, we regularly introduce new technologies to keep our projects at world standards while remaining competitive.

    Where do you see Raimon Land five years from now?

    Going forward, our core business will remain luxury residential development. However, we will also further diversify our sources of income with the provision of luxury services such as Private Residence Clubs and, to a certain extent, asset management. In terms of geographic spread, Thailand will remain our core market.

  93. Veerapong says:

    I’m so surprise to see you at here waa Lin 🙂

    Very luxury and interesting project. Cool

  94. Oat says:

    ทันหุ้น – RAIMON เทรดคึก วอลุ่มแน่นถนัด รับเปิดตัวโครงการใหม่ 185 ราชดำริมูลค่า 9 พันล้านบาท ไตรมาส 3/53 ส่วนโครงการเดอะริเวอร์ จ่อคิวปิดปีหน้า มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท ด้านเซียนหุ้นมองเทคนิคขาขึ้น แนะ ซื้อเก็งกำไร ลุ้นชนไฮเดิม 0.48 บาท

    แหล่งข่าวจาก บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RAIMON กล่าวว่า การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาหุ้นในวานนี้ (22 ก.ค.) นั้น มองว่าเป็นการเข้ามาเก็งกำไรการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3/2553 คือโครงการ 185 ราชดำริ มูลค่า 9,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะส่งผลบวกกับรายได้ของบริษัทในครึ่งหลังของปีนี้ได้

    ในเร็วๆ นี้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่พร้อมทั้งแผนธุรกิจใหม่ๆ ในครึ่งหลังของปีนี้ จึงอยากให้ติดตามกันในช่วงนั้น เพราะหากพูดไปตั้งแต่ต้น วันเปิดตัวดูไม่น่าตื่นเต้น แหล่งข่าวกล่าว

    ส่วนโครงการเดอะริเวอร์ มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 80-90% และมีการรับรู้รายได้ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างที่ประมาณ 40% จึงคาดว่าจะปิดการขายได้ในปีหน้า

    สำหรับผลการดำเนินงานในปีนี้คาดว่าฟื้นตัวตามความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และน่าจะเติบโตได้ดีกว่าปีก่อน ขณะที่ไตรมาสที่ 1/2553 บริษัทมีรายได้ 762.91 ล้านบาท และมีขาดทุนสุทธิจำนวน42 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1/2552 ผลกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน 20 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากบริษัทได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยรับสำหรับเงินให้กู้ยืมแก่กิจการที่ควบคุมร่วมกัน 2 แห่ง จาก 15% ต่อปีเหลือ 7.5%ต่อปี โดยให้มีผลบังคับย้อนหลังตั้งแต่วันที่ในสัญญาเงินให้กู้ยืม ทั้งนี้การปรับลดอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวส่งผลให้บริษัทต้องปรับปรุงดอกเบี้ยรับที่เคยรับรู้ในปีก่อนเป็นจำนวนเงิน 94 ล้านบาท

    นายเตชธร ลาภอุดมสุข ผู้เชี่ยวชาญยุทธศาสตร์ตลาดทุนปัจจุบันดำรงตำแหน่งผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์ตราสารอนุพันธ์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัส จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเคลื่อนไหวของราคาหุ้น RAIMON อยู่ในช่วงขาขึ้น จากการเก็งกำไรการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3/2553

    ดังนั้นจึงแนะนำกลยุทธ์การลงทุน ซื้อเก็งกำไร โดยมองว่าราคาหุ้นมีลุ้นขึ้นไปทดสอบไฮเดิม 0.48 บาท และให้แนวรับ 0.42 บาท

  95. Verapong Tam says:

    update ประเด็นที่น่าสนใจที่เห็นคุย ๆ กันอยู่ในห้อง skyscrapercity นะครับ

    มีการคุยกันออกรสเรื่อง mix use condo เปรียบเทียบกับที่เป็น condo เพียว ๆ อย่าง 185, QH Langsuan, Saladaeng Residence

    ผมว่าทั้งสองแบบมีข้อดีข้อเสีย แต่เอาเข้าจริง ๆ mix use ผมว่ามีข้อเสียมากกว่าข้อดี ขอแชร์ในมุมมองหุ้นแล้วกัน อิอิ

    ในแง่ของ condo มันคือที่อยู่อาศัยร่วม แบ่งสัดส่วนหุ้นโดยพื้นที่ห้องตัวเองหารพื้นที่รวม โดยไม่มีคนใดคนหนึ่งถือหุ้นใหญ่แบบมีนัยยะสำคัญ

    แต่ถ้ามีโครงการออฟฟิศ หรือ โรงแรม 5 ดาวอยู่ด้วย(อันนี้ superlux ตัวใหม่ ๆ นิยมมาก เช่น Sukhothai Residence, Ritz Carlton + Edition hotel ที่มหานคร, St. Regis, etc.. คุณจะมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ทันที คือโครงการเหล่านี้ที่ attach มากับตัวตึกคุณ

    ความเสี่ยงจึงสูงกว่าในแง่ที่ว่า ผู้ถือหุ้นใหญ่จะมีบทบาทกับทิศทางของตัวตึก ผู้ถือหุ้นใหญ่ที่ทำตัวไม่ดีก็มีให้เห็น เช่นไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นำพื้นที่ไปใช้แบบแปลก ๆ ในภายหลัง สิ่งเหล่านี้เกี่ยวข้องกับตัว “ธุรกิจ” มากกว่า การที่เป็นที่อยู่อาศัยเพียว ๆ มาก แน่นอนว่าระยะสั้นดูดี แต่ธุรกิจที่ดูดียาว ๆ เป็นสิบ ๆ ปี มีไม่มากแน่ครับ

    ข้อดี คือถ้าบริษัทนั้น ๆ บริหารไปในแนวทางที่ดี เจริญขึ้น ตัวตึกก็จะดูดีขึ้นมาได้ หรือคุณอาจจะได้บริการระดับ 5 ดาวหรือสิ่งแวดล้อมดี ๆ ติดมาอยู่ด้วย แต่อย่าลืมว่าสิ่งเหล่านี้ มากับค่าใช้จ่าย ของฟรีไม่มีในโลก

    สรุปคือ มันคือความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น ผลตอบแทนที่ได้ ก็คงต้องดีดลูกคิดเอาเอง ระยะยาวแล้ว ยิ่งผู้ถือหุ้นใหญ่คนนั้น ไม่ใช่ประเภท bluechip ในธุรกิจ ผมว่าได้ไม่คุ้มเสียครับ

    (ไม่เหมือนหุ้นที่ผมชอบให้ผู้ถือหุ้นใหญ่ถือเยอะ ๆ เค้าจะได้มี commitment ที่จะดูแลเราดี ๆ แต่อย่าลืมว่า หุ้นเราทิ้งเค้าได้ง่ายกว่าเค้าทิ้งเรา แต่สำหรับ “บ้าน” เค้าทิ้งเราง่ายกว่าครับ)

  96. Oat says:

    Any update on the project krub?

  97. Verapong Tam says:

    my points of view,

    1. Grand opening
    visiting the site, I think show units are on a long way to go krub.

    I guess end of Sep or Oct for grand opening.

    2. Liquidity
    Raimon eventually sold Pleonchit plot, therefore concern for insolvency or liquidity is not serious now. (also, The River is going so well)

    3. Sales
    Rachadamri, Langsuan, and Wireless road have a bit excess supply situation.

    New supplies from Q-Langsuan, Prive, Hansar, The Rajdamri, Oriental, etc. in last 2-3 years could not have been absorbed with this kind of economic and political situation.

    then, sales of 185 might go slow for a while.

  98. Oat says:

    buy 185 property is right for the right reason (i hope).

    buy RAIMON stock is right for the wrong reason.

    anyhow, i wish i bought RAIMON more than 100 stocks too.

    555 I like it and could not agree more!

  99. Tum says:

    Anyone has update on the show unit construction krub?

  100. Verapong Tam says:

    Q2/53 RAIMON

    1. Operating cash flow.. is getting much better with +579Mil compare to -36mil yoy as we expected from Northpoint.

    2. Profit and Loss, -232mil compare to -225mil in Q2/52 because RAIMON recognized expected loss from selling Pleochit plot (to Noble) -250mil in Jul10. If we neglected this item, RAIMON could have positive P/L in this quarter.

    3. I guess RAIMON HAD TO sell Pleochit plot in order to secure loan from AY bank. Future cash flow looks nicer to pour on 3 yrs of 185 project.

  101. Verapong Tam says:

    I passed show unit about midnight and saw workers were still working there!!!!!!

  102. Oat says:

    If no change, Sep 22nd is the launch date krub. Owners will be invited to choose the material and color etc.

  103. Verapong Tam says:

    I visited the Met Last week.

    My expectation of this project was quite high but it made me a big disappointment.

    – Material spec is mediocre.. (such as local Granite grade for top of kitchen)
    – Floor to ceiling is not real 3metres.
    – Facilities look not good as 3D rendering.
    – Lobby is small. (There are 6 serapated lobbies anyhow)
    – Only Tower A gets best view. (City view + Lumpini park)
    – There is big land bank in front of building…

    Anyhow, private life and exterior design of building are superb krub.

  104. Verapong Tam says:

    Regarding to invitation card of 185’s openning date… this wording kicked my eyes..

    they don’t put most prestige or elegant unfortunately 😀
    but it even makes our expectation higher. let’s see it soon.

  105. Oat says:

    The by-hand invitation looks very nice in dark brown and grey.

  106. Tum says:

    Hi all,

    Could you guys please update me about everything that has happened at the launch today?

    I am not able to attend it. I am very curious to know any updates, especially material spec, current price per sq.m., sales promotion, and the recent change of floor plan (?less duplex, ?more 2A and 2B facing RBSC, ?more 2J facing Lumpini Park, etc…).

    Thank you krub

  107. Oat says:

    Hi all. For me I am a bit disappointed. They had a chance to make the show units really nice but blew it. Hubert should have gone to see Mahanakhon. Pace&Ritz-Carlton raised the quality bar to another level, so meticulous compare to very cheap looking decoration of 185. They need to redo all the interiors.
    The units look just like the River’s with minor detail upgrade. They use oven, microwave, and cooktops by Gaggenau, washer&dryer and fridge by Siemens. There are 3 colors of stone floor tiles and teak timber floor to choose at no extra cost. Not sure about cabinet, will have to go back.
    They changed the floor plans and added more rooms, more 1A and 2E on 9th floor, more 2J from 8th – 25th floor, and 2B duplex on 20th, 22nd, 24th floor are now 2A and 2B similar to 19th floor.

  108. Verapong Tam says:

    update นะครับ หลังจากงานเปิดตัว

    บรรยากาศทั่วไปคึกคัก อาหารก็เลี้ยงดีครับ หลังจากเปิดวีดีโอเสร็จ ก็มี speech เปิดตัวนิดหน่อย แล้วก็เข้าไปดูห้องตัวอย่างได้

    floor plan มีการเปลี่ยนแปลงคือ 2J จะเพิ่มจนถึงชั้น 25 สาเหตุคิดว่าเพราะมุมด้านนั้นโดนตึกของแสนสิริบังทั้งแนวทิศตะวันตก ชั้น 26 พ้นแนวตึกแล้ว จะเป็น 3C

    สำหรับด้านลุมพินีฝั่งตะวันออก ชั้นเตี้ย 7-13 มีซอยห้องเล็กลงจากเป็น 1C, 2K, 2L (ทั้ง 3 แบบยังไม่ขาย และ unit plan ยังไม่ออก) เนื่องจากฝั่งนี้น่าจะโดนตึก parkview บังไปบ้าง แต่ยังเห็นสวนลุม ถ้าออกมาตรงระเบียง ชั้นสูงห้อง 2Beds เดิมปรับเป็น 3E โดยเปลี่ยนจากห้องทำงาน

    ราคายังคงเดิมจนกระทั่งสิ้นเดือนนี้ จะไม่มีส่วนลดแล้วครับ

    spec ต่าง ๆ ก็ที่เห็นนะครับ จากแบรนด์แต่ยังไม่ได้มีโอกาสได้รายละเอียดหรือเช็ครุ่น เครื่องครัวของ Gaggenau ครบชุดค่อนข้างดี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า Siemens ดี, ห้องน้ำธรรมดา ผสมกันหลาย ๆรุ่น/ยี่ห้อ, ระบบไฟดีเป็น sensors เรืองแสงเองเวลาเข้าใกล้ ๆ, แอร์ชิลเลอร์, งานพื้นธรรมดาและน่าผิดหวัง สรุปคือผ่านแต่ไม่ประทับใจ ความรู้สึกเหมือน 5 ดาว ไม่ใช่ 6 ดาว

    ที่ไม่ชอบเลยจริง ๆ คือ interior เฟอร์นิเจอร์ลอยตัวของห้องตัวอย่าง ที่ดูธรรมดาสุด ๆ ผมว่าเร่งงานเกินไป หรือ over simplicity แต่ดูยังไม่ใช่ มีเวลาอยากให้ Raimons เปลี่ยนจริง ๆ (แต่ไม่เกี่ยวกับมูลค่าห้อง เพราะโครงการไม่ได้แถมให้อยู่แล้ว)

    ใครมีไอเดียก็ช่วยแชร์กันครับ สรุปเรื่อง interior ตอนนี้ผมคิดว่าผมชอบงานของ Ritz Carlton ที่ Mahanakorn สุด (ซึ่งจริง ๆ แล้วคุณต้องจ่ายเพิ่มเอง) ดูอันอื่นไม่ว่าจะเป็นอันไหน ก็ธรรมดาและไม่โดนใจซักอัน รวมถึง 185 ด้วยครับ

    ปล. website :www.185rajadamri.com อัพเดทแล้วนะครับ


    พระเอกของงาน คนกดเล่น จนไฟกระพริบตลอด (เป็น dimmer ในตัวด้วย โดยการสัมผัสค้างแล้วหมุน อารมณ์เดียวกับ multi touch ของ iphone เลย)

  109. Oat says:

    K Verapong, great mind thinks alike!

    • Verapong Tam says:

      i do believe that everyone has similar conclusions.. hahaha

      Now, I don’t think 185 can sold out with only selling point of “Location”. I know many friends who changed their mind to other projects when they saw show unit and got uncleared information of 185.

  110. Oat says:

    Update – More new rooms are released for sale today. The price also has increased around 5 – 10% from presale depending on the units.

  111. Tum says:

    @ Khun Oat — Any news on 1C, 2K, and 2L krub. I heard that 1C will be 78 sq.m. What about 2K and 2L.

  112. Oat says:

    K Tum. No official information on 1C, 2K, and 2L yet. If 1C were to be 78sqm then 2K and 2L will be left with ~100sqm each krub.

  113. Tum says:

    Well not quite, 2C+3C = 155+193 = 348. If 1C = 78, so 2K+2L = 270. Not sure how they will divide them.

    What do you think the view of 2L unit (SE corner)? I am not sure how big (wide) is Parkview Mansion building. Will 2L see Langsuan/Witthayu skyline?

  114. Oat says:

    They revised 2C – 155sqm and 2D – 125sqm to 1C, 2K, and 2L and keep the corner 3C – 193sqm.

    2L corner would have North view into Regent House Bldg and East view of Langsuan/Wireless skyline. Parkview should be along East view of 3C krub.

  115. Tum says:

    2K and 2L will be 102 sq.m. each krub.
    1C will be 78 sq.m. krub.

    Too bad, I was hoping that they will change 3C (at Southeast corner) facing Lumpini Park to be smaller and more affordable.

    After all changes, 2J is the best and most affordable unit with Lumpini Park view.

  116. Verapong Tam says:

    @K. Tum : thank you krub, Any idea for price per sq of the new unit krub ?

    Anyone consider units per floor of fl 8th-13rd ? shall we ?

  117. Verapong Tam says:

    just visit show unit.

    good improvement on interior (still on going) worth to revisit .. (at least.. gathering idea and/or windows shopping for expensive furnitures)

  118. Verapong Tam says:

    I got floor plan and price for new unit.

    It’s available for sales now.

    2L, 102sqm from 20.5mil (8fl)
    2K, 102sqm from 20.5mil (8fl)
    1C, 78sqm from 15.6mil (8fl)

  119. Tum says:

    Khun Verapong — Could you upload the floor plan krub? Just curious to see how they divide them up.

  120. Oat says:

    K Verapong. How was Raimon Q3 performance krub?

  121. Pattaya That’s Good.
    Your blog is very interesting.

  122. Verapong Tam says:

    I just forgot to check Q3 FS.

    Honestly, I have no comment from such a mediocre FS. Obviously, Raimon gets a bit better from struggling in debt. Cash flow looks positive from selling Pleonchit plot and down payment of new project.

    2,790 mil loan from AYB for 185 is to pay 1,210mil for land cost (about 1 mil per sq wa) and 1,580mil for developing project (now in piling)

    I think Raimon has enough cash flow and existing credit line(4bil) to develop 185. (and new project, Zine Wongamart), even sales does not go as good as company expected.

    Nothing has to be worried krub.. (From Raimon’s developing pipeline, Raimon will put more focus on 185 and Zine in 2011) Management claimed in public that they will not aggressive as they did in few years ago.

  123. Verapong Tam says:

    AUA is going to change,but not finalize yet.

  124. Oat says:

    Update – now 100 units have been sold or 37%

  125. Verapong Tam says:

    Thank you krub khun Oat.
    Piling is completed now. Main contractor will be released soon krub.

  126. Verapong Tam says:

    There are 3 participants in final auction for selecting main contractor krub.

    It should be finalized within early-mid of March.

  127. Oat says:

    I think Raimon has awarded the contract already only waiting for official announcement. Construction will commence very soon.

  128. Oat says:

    Arggg Raimon stock is over 1.10 Baht today. It was 0.31 Baht when I signed the contract, should have bought its stock instead!

  129. Verapong Tam says:

    Just got back from NYC krub.

    I’m glad to know that Bouygues Thai is main contractor for this project. Their construction site on The River project is quite impressive.

    Regarding to RAIMON, we don’t have to worry about their FS by now. Strong improvement reflects on stock price (although main of that part comes from speculation) I think in the long run, 185 is a good investment in term of condominium (not as a whole investment opportunities)

  130. yun says:

    รบกวนช่วยวิจารณืห้อง 3a และ2d ให้หน่อยครับ ว่าน่าสนใจไหมครับ ขอบคุณครับ

  131. yun says:

    คือว่าอยากได้ทิศ ตะวันออกเฉียงเหนือครับ

  132. Verapong Tam says:

    ทั้งสองห้องอยู่ในมุมตะวันออกเฉียงเหนือทั้งคู่ ซึ่งเป็นตำแหน่งที่หลีกเลี่ยงแดดตอนบ่ายได้

    ถึงโครงการนี้กระจกเป็น double glazed เอาเข้าจริง ๆ โดนแดดเมืองไทย ถ้าอยู่อีกฝั่งตะวันตกคงต้องปิดม่านอยู่ดี

    แต่ห้องฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ คุณ yun จะไม่ได้วิวเขียว ๆ หน้าตรง สำหรับด้าน RBSC กับสวนลุม ซึ่งเป็นจุดแข็งของโครงการนี้

    layout ห้องผมว่า 3a กินขาด ห้องไม่มี shape ที่ยาวเกินไป สมส่วน โดยเฉพาะห้องรับแขก รวมกับห้องครัวที่โอ่โถงกว่ามาก

    แต่ต้องแน่ใจว่าพ้นตึก Regent ที่อยู่ด้านข้าง (ให้ดีต้องชั้น 25 ขึ้นไป)

    สำหรับวิวห้อง 2d อาจจะได้วิวสวนลุมแบบเฉียง ๆ (ชั้น 12 ขึ้นไป) แต่ผมว่าอาจจะอึดอัดหรือไม่ส่วนตัวเท่าไหร่ เพราะแนวตึกฝั่งปีกราชดำริ

    ทั้งสองห้องผมห่วงโครงการใหม่ ตรง AUA กับโครงการตรงที่ Plot A ถ้ามีขึ้นมา ก็คงเบียดบังวิวไปพอสมควรครับ

    ให้ฟันธง ผมชอบ 3a แต่ผมว่าเหมือนมันเทียบกันไม่ได้ เพราะคุณต้องจ่ายมากกว่ากันเป็นสิบล้านบาท

  133. yun says:

    ขอบคุณมากครับ ได้ความคิดเห็นที่ถูกใจมากครับ ขอบคุณครับ
    รบกวนถามต่อนะครับ ตอนนี้ในใจกำลังเลือก ห้อง 3a ชั้น24 , ห้อง 3e ชั้น18 ,ห้อง2j ชั้น20 และห้อง2bชั้น24
    ส่วนตัวชอบห้อง3aชั้น24ที่สุดครับ เพราะผมชอบตรงไม่ร้อน อยู่ติดทางเดินหนีไฟ ซึ่งจะเงียบสงบ พื้นที่ได้เยอะหน่อย162sqm ห้อง2j นั้นได้วิวแต่ตึกราชดำริบัง และแดดร้อนตอนบ่าย ห้อง3e155sqmไม่ใช่ห้องมุม ห้อง2bร้อนแต่ได้วิว
    อยากทราบความเห็นคุณVerapong และเพื่อนเพื่อนครับว่า ถ้ามีงบประมาณไม่เกิน35m บวกลบ เพื่อนเพื่อนจะเลือกอะไรครับ และความเห็นส่วนตัวผมที่เลือก3aนั้นถูกต้องไหมครับ ขอบคุณครับ

  134. yun says:

    รบกวนถาม 2a ด้วยครับ ว่าถ้าทั้ง 5อันนี้ อะไรน่าสนใจที่สุดครับ รบกวนแล้วครับ ขอบคุณครับ

  135. Verapong Tam says:

    ผมว่าที่คุณ yun สรุป ผมเห็นด้วยหมดเลยครับ

    บรรดาห้องทั้งหมด 3e ผมไม่ได้เห็นแปลน เข้าใจว่าเป็น 2e+1a

    2j มีข้อเสียตรงตึกราชดำริอย่างที่คุณว่า พื้นที่กระจกโดนบังไปเต็ม ๆ ด้านนึง แต่วิวสวนลุมก็อาจจะทำให้ลืมข้อเสียตรงนี้ได้บ้าง โดยเฉพาะถ้าได้ชั้น 20 แบบนี้

    2b ถ้าไม่อยากได้ตะวันตกก็ตัดทิ้งไป แต่ส่วนตัวผมชอบห้องนี้เหมือนกัน (แต่ถ้าลุ้นว่าวิวด้านราชดำริ บนชั้น facilities สวยพอ ผมจะเลือกวิวห้องด้านสวนลุมอย่าง 2j แทน)

    2a layout มาตรฐาน ไม่มีจุดเด่นจุดด้อย แต่ผมชอบห้องมุมมากกว่า เนื่องจากรับลมดีกว่า

    ดังนั้น 3a ชั้น 24 เป็นทางเลือกที่ดี ถ้าให้ดีกว่าผมเลือก 25 เพราะถ้าคุณขายต่อให้คนจีนในอนาคต ก็จะไม่ติดปัญหาเรื่องตัวเลข

    ผมนั่งนึกดู budget คิดว่า 35M น่าจะไม่พอสำหรับ 3a ตัวเลือกรอง ๆ ลงไปผมว่า 2j หรือ 2b ก็ได้ครับ

  136. yun says:

    ขอบคุณครับ ชั้น25ของ3a ขายไปแล้วครับ ชั้นสูงสุดที่เหลือขณะนี้ชั้น24ครับราคา3aคือ 35.5ครับ
    ถ้าผมไม่เอา3a ก็เอา2j ครับ แต่น้ำหนักให้ไปทาง3aครับ
    ขอบคุณอย่างมากสำหรับคำตอบดีดีเปี่ยมน้ำใจนะครับ เป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์สำหรับผมมาก เราคงได้เป็นเพื่อนบ้านกันครับ ขอบคุณครับ

  137. Verapong Tam says:

    ยินดีครับ ขอให้ได้ห้องที่ถูกใจนะครับ

  138. Oat says:

    Update – Raimon has increased the price again by another 3-5% once the construction commenced. Now with new 80-storey Areeya project on AUA site, not sure that the Northeast view will be blocked.

  139. Oat says:

    Guys,

    So Raimon sent the material selection letter to the owners and we have until the end of October to choose floor, bathroom unit, wardrobe, and kitchen cabinet finish. Wondering what will you pick?

  140. chai says:

    I like 185 but I have limited budjet

  141. piya says:

    Did you get discout?

  142. Verapong Tam says:

    I’m going to get my choice next week krub. For AUA project, I hope crown property will control design and concept of Areeya..

    I just visited Noble Plearnchit… I feel Noble does a good job to fit their customers with this project. 6-9Mil/unit with high price per sqm and super small room and NO view.. it already makes new standard of condominium price (in Grade B+ segment)… no wonder to see new list price of 185.

    Plearnchit add another piece of this area…. In next few years, we will see boom of lower area of Langsuan road and Wireless road..

  143. Tum says:

    Does anyone have updates on the project sales and construction?
    Thanks.

  144. Lin says:

    โครงการ 185 ราชดำริ ในกรุงเทพฯ สิ้นมิ.ย. มียอดขายแล้ว 42%

    การก่อสร้าง น่าจะเริ่มขึ้นเสาเดือนต.ค. ตอนนี้ชั้นใต้ดินก็คืบหน้าไปมากแล้วครับ

  145. Oat says:

    Update – now Raimon sold almost 50% of units with recent transactions came from roadshow in Hong Kong and Singapore. All 1-bedroom 1A type are already sold out with only couple units of type 1C left.

  146. jerome says:

    this stuff above is total rubbish

    sales are really bad, HK nothing sold.

    So now they are stuck with 60% of the project at too high prices. Rumour has it that they are seriously running out of cash now and desperately trying to find a buyer to buy the company.Thee are no other sources of funding available , they are leveraged to the ceiling check out their debt to equity.

    The majior s/holder has also run out of cash in Dubai. Google IFA or check out skyscrapercity for more of the bad news. Serious stuff. Not able to complete projects and nor even picking up phones.

    Also and this is the killer – they have almost no c/f coming in for over 2 years ! i mean litreally zero. and when it does come in its way less than their debts, and it will all have to go to the banks.

    All the projects are projected to lose money as they cant sell out the last 20-40% of any projects. River Northpoint and now 185. !

    This company is technically bankrupt, and this is why so many potential buyers have been scared off. Rightly so.

    • Lin says:

      thks for your comment. but you’re late Jerome. we discussed about cash flow of Raimon a year ago. I would agree with above comment if you posted it last year.

      pls note that d/e ratio now is the effect of new IFRS standard.

      I don’t think we have to worry about this point at the mement since The River is going to be transfered soon.

      I also found good point that project has not sold out yet. If we have 40-50% (not sold units) as hostage to guarantee the project’s quality.

      this is the same idea of investment, I like company that owner hold a significant shares of company.

  147. Lin says:

    Update 23/2/12 krub
    185-1

    185-2

  148. BOY says:

    เรียนคุณ Lin เนื่องจากผมไม่เคยซื้อคอนโดมาก่อน ผมได้จองคอนโด 185 และกำลังจะทำสัญญาซื้อคอนโด 185 ในอาทิตย์หน้าที่จะถึงนี้ครับ มีเรื่องอยากสอบถามเรื่องสัญญาการซื้อคอนโด 185 ที่ทางเซลล์ส่งมาให้ผมเซ็น ทั้ง 3 ฉบับ รวม 39หน้า อยากทราบว่าสัญญาดังกล่าว มีปัญหาอะไรรึเปล่าครับ

  149. Lin says:

    กำหนดแล้วเสร็จที่ใส่ในสัญญาเป็นวันที่เท่าไหร่ครับ ?

    • BOY says:

      ในสัญญาระบุว่าใครการแล้วเสร็จเมื่อปลายปี 56 ครับ

      • Lin says:

        อย่างนี้ก็เหมือนกับสัญญาฉบับแรก ๆ ผมคิดว่าเค้าจะเลื่อนเวลาส่งมอบในสัญญาตัวใหม่ออกไปเสียอีก ผมอ่านดูทั้งหมดก็เคลียร์ดีครับ ตอนนี้มีข่าวเรื่องการขายหุ้นของผู้ถือหุ้นใหญ่ การลงไปเล่นในตลาด mass มากขึ้น ก็ต้องรอดูว่า Raimon จะ deliver 185 ได้อย่างที่พูดรึเปล่า

        ซื้อห้อง type ไหนหรอครับ ราคาประมาณเท่าไหร่ครับ 🙂

      • BOY says:

        ขอบคุณสำหรับข้อมูลเรื่องสัญญานะครับ

  150. BOY says:

    ผมซื้อห้อง type 2D ครับ ราคาอยู่ประมาณ 26ล. ครับ

  151. Tum says:

    Does anyone have more update on construction and sales krub? Any price adjustment?

  152. Lin says:

    It’s rising about one floor per week. now it reaches 7th floor. Lobby height is quite impressive krub.

    ไรมอน แลนด์ เดินหน้าเต็มสูบงานก่อสร้างคอนโดซูเปอร์หรู “185 ราชดำริ”

    http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1335779799&grpid=&catid=07&subcatid=

    “ไรมอน แลนด์” เดินหน้าเต็มที่ด้านงานก่อสร้างคอนโดมิเนียม 185 ราชดำริ พร้อมเผยยอดขายล่าสุดของโครงการที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ที่ผู้ซื้อจะได้ถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ บนทำเลเยี่ยมถนนราชดำริ ตรงข้ามสนามกีฬาราชกรีฑาสโมสร (RBSC)

    ขณะนี้ งานก่อสร้างในส่วนของโครงสร้างหลัก เช่นเสาและกำแพงฐานรากอาคาร ช่องลิฟท์ และบันไดทั่วทั้งอาคาร ได้เสร็จสิ้นลงแล้ว ซึ่งจะทำให้งานก่อสร้างที่เหลืออยู่รุดหน้าไปอย่างรวดเร็ว โดยงานติดตั้งพื้นอาคารคืบหน้ามาจนถึงชั้นที่ 5 ในขณะที่งานคอนกรีตคืบหน้ามาจนถึงชั้นที่ 8 แล้ว โครงการ 185 ราชดำริ มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จราวปลายปี 2556 ทั้งนี้ เมื่อเสร็จสมบูรณ์แล้ว 185 ราชดำริจะเป็นต้นแบบแห่งสถาปัตยกรรมสำหรับอาคารพักอาศัยทีโดดเด่นใจกลางกรุงเทพฯ พร้อมเปิดรับวิวธรรมชาติของสวนลุมพินี และรถไฟฟ้าเพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้พักอาศัย

    มร.อูแบร์ วิริออท กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า “จะเห็นได้ว่าการก่อสร้างโครงการ 185 ราชดำรินั้น มีความคืบหน้าอย่างรวดเร็ว ตัวโครงการตั้งอยู่บนทำเลที่หาได้ยาก ทั้งผู้ซื้อยังได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ จึงสามารถดึงดูดความสนใจจากลูกค้ารายใหม่หลายรายด้วยกัน ซึ่งในจำนวนนี้ หลายๆ ท่านถือได้ว่าเป็นบุคคลชั้นแนวหน้าของเมืองไทยที่ต้องการร่วมเป็นผู้รับเอกสิทธิ์เหนือระดับจากโครงการ ในส่วนของยอดขายของโครงการนั้น เพิ่มขึ่นตามลำดับ โดยสามารถขายได้แล้วทั้งสิ้น 156 ยูนิต หรือร้อยละ 60.2 ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด คิดเป็นมูลค่ารวมเท่ากับ 4,700 ล้านบาท”

    มร.ฌอง มารี แวร์บรูจ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บวิค-ไทย จำกัด กล่าวว่า “ความร่วมมือระหว่างเรากับ
    ไรมอน แลนด์ในโครงการอันยอดเยี่ยมนี้ กำลังรุดหน้าไปอย่างรวดเร็ว ด้วยประสบการณ์การทำงานอันยาวนานของบวิค-ไทย ผมมั่นใจว่าเราจะสามารถช่วยให้ 185 ราชดำริ กลายเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ที่อยู่คู่กับกรุงเทพฯ ตลอดไป”

  153. Akekachat says:

    รบกวนสอบถามหน่อยครับ….
    พอดีสนใจห้อง 2 ห้องนอนครับ กำลังดูห้องด้านวิว RBSC ครับ
    เลยอยากขอข้อมูลเพิ่มเติมครับ
    ห้อง 2A เป็นยังไงบ้างครับ น่าสนใจมั้ยครับ?
    ห้อง 2B หน้ากว้างด้าน RBSC แค่นิดหน่อยเลยไม่รู้ว่าจะดีมั้ย?
    แล้วห้อง 2H อยากรู้ว่าจะโดนตึกบ้านราขดำริบังมั้ยครับ? (พอดีไม่แน่ใจครับ) เพราะเห็นหน้ากว้างดีอ่ะครับ

    รบกวนด้วยนะครับ

    ขอบคุณล่วงหน้าคร้าบบบบบบบบบบ

  154. Lin says:

    ผมก็ชอบ 2A ครับ หน้ากว้างดี ได้ RBSC เต็ม ๆ

    2B ทีแรกก็ชอบ เพราะเป็นห้องมุม แต่ดูแล้ว ด้านนึงโดนบ้านราชดำริบังเต็ม ๆ น่าจะทึบด้วย เพราะกระจกค่อนข้างน้อยครับ

    2H ชั้นเป็นชั้นสูง ๆ คงจะแพงพอควร ถ้าให้ดี ต้องเลือกสูงไว้หน่อยครับ จะได้แน่ใจว่าไม่โดนรบกวนวิวแน่ ๆ ให้เลือก เอา 2A ดีกว่าครับ

    ใจผมชอบด้านติดสวนลุมมากกว่าครับ ได้วิวเมืองด้วย หลบแดดอีก เลือกชั้นไม่ต้องสูง ซักชั้น 15 ก็พอแล้วครับ

  155. mu says:

    Think of buying resale unit of 185 Rajdamri for 1BR 70sqm on 10+ floor, the owner willing to sell around 177k persqm….is this interesting krub?

    • Lin says:

      Not expensive krub. Make sure that you don’t mind if it is floor 13, floor 10-12 might have a bit problem with opposite mobile antenna krub.

  156. Tea says:

    HI
    I’m thinking of buying a resales floor 13 unit 2F. Just wondering if u guys think it’s a good idea? Or should I just go with one bedroom 70sqm on floor 12?

    Will the view be blocked in the future?

    • Lin says:

      2F is 2brs right ? I would go for another choice of 2brs since it is blocked by Regent house bldg. 1br is safe from any bldg. what would be price range for resales unit though ?

  157. yun says:

    ถามหน่อยครับ ตึกที่จะสร้างใหม่ของทีม มหานคร ที่ซื้อที่ไว้หลังสวน-สวนลุม ไม่ทราบว่าจะมาบล๊อกวิว3aไหมครับ ขอบคุณครับ

  158. zero says:

    สนใจซื้อ 1 ห้องนอน 185 ราชดำริ ครับ
    I have client looking for buy 185 rajadamri 1B type kub 61 sqm. please call or email me if you are interested kub zero@findbangkokroom.com mobile 0816157487

  159. zero says:

    btw i have sukhothai residence urgent sale before transfer of owner ship 2 bedroom 220,000 per sqm 27 floor kub

  160. Lin says:

    now, 185 relaunched remaining 42 units left today in singapore with 5% price increased (Total 6 times increased). Recorded sales price now is at 398,000 THB/sqm

  161. Do you mind if I quote a couple of your posts as long as I provide credit
    and sources back to your blog? My blog site is in the very same area
    of interest as yours and my users would really benefit from some of the information you provide here.
    Please let me know if this ok with you. Thanks a lot!

  162. It’s amazing for me to have a web page, which is
    beneficial designed for my knowledge. thanks admin

  163. CA says:

    very useful website. any further updates please? considering buying a unit soon! Heard that there is severe defects issues and build quality issues at the River and concerned about the same here as this is the same developer and contractor. so any info on this also especially appreciated. thanks

  164. Pretty great post. I somply stumbled upon your weblog
    and wanted to say that I’ve truly enjoyed browsing your blog posts.

    After all I willl bee subscribing to your rss feed and I am hoping you write once more very soon!

  165. Oat says:

    Hi guys. I went for inspection last weekend. Have you inspected your room yet? Also should we co-owners have some page like “185 Community” to exchange information and increase negotiation power with the juristic?

  166. thirapong varangoon says:

    Khun Oat. How is your inspection going? Do you find everything in good order and meet your expectation?

    I ask 185 for a browse (I am not ready to inspect the room) but she says I have to inspect the room other I cannot see it. I think Raimon Land has to improve its atitude towards the clients. All the time I receive nonsense conditions from it.

    The common areas are not 100% finished, but they allow you to see them !! (but not the room).

  167. Oat says:

    K Thirapong. The inspection went fine but plenty of minor fixes with one major issue – scratched glass window/door in bedroom and to balcony that need replacement. I felt Raimon knows that they can sell this project from location anyway so they do not really put much effort into finishing quality, common area included! The 50 Baht look plastic – made in China – door phone is inexcusable. Popcorn concrete wall in the lobby? You got to be kidding me. Also you can tell by the blah standard of the new show suites compared to attention-to-detail one like Saladaeng Residence. If show suites represent the project as it should have been, owners knew that they are screwed over by Raimon.

    Mark my word, 185 Juristic ghosted by Raimon had better be straight forward with integrity! I will be watching you very carefully.

  168. Oat says:

    *Important

    If you transfer before March 26th, the purchaser transfer fee of 1% will be waived

    Not sure why Raimon does not tell every customer!

  169. Tum says:

    Khun Oat,

    What brand of hood did they install in your kitchen krub? I was expecting Gaggenau (like in the showroom) or at least Siemens. Mine is not either brand.

    Thank you

  170. Tum says:

    Dear All,

    I would like to ask all of you about your experience with inspection and transfer
    – Are there many defects in your unit?
    – How soon did Raimonland fix them?
    – Did they do a good job fixing everything as you requested?
    – Did you wait until all defects were completely fixed before transfer?
    – Is there any risk (with Raimonland, particularly 185 team) if I transfer the unit before all defects are completely fixed? (especially before March 26 to get the promotion 1% transfer fee waived as Khun Oat recommended)
    – Will Raimonland be similar to the other developer who ignore customer requests once the unit was transferred?

    Thank you very much for your input.
    Tum

    • aaa says:

      Already transfer and have a lot of problem with them.

      Please be careful to check out your HI GROSS table, top, closet, etc. Please use your hand to feel every square inches of it, because when there is some fixing, instead of the brining it to repainted and spray in factory, they will just use white color to paint it there and it is not HI GROSS anymore. I am unlucky that I already transfer and find out it after move in. And they refuse to guarantee and fix it. Also please use ladder to watch out your Air con ceiling, they do not it is very ugly, they didnt close and finish it proper, so when you open air con, it will blow a lot of dust and color on to your room. If there is anything they can hide or can conceal, they might do it, so please inspect your room properly, and once you already inspect first time, when you check second time you have to re-check your room all over again, because their staffs could damage other part of your room (as what happen to mine).

      Lastly, “DO NOT” transfer your room before they 100% fixing your problem. No matter how they say that they have warranty. Because once you transfer they will say “YOU ALREADY INSPECTED AND THESE PROBLEM IS NOT IN THE LIST AND YOU ARE THE ONE WHO CAUSE IT YOURSELF” then they will run away from it.

  171. I think this is among the most significant information for me.

    And i am glad reading your article. But want to remark on few general things, The website style is great,
    the articles is really nice : D. Good job, cheers

  172. thirapong varangoon says:

    I have my room inspected in mid-April. I found some 60 defects, about 80% are minor. Serious ones, such as air cond in MBR not properly cool, water not drained in bathroom, etc.

    It took 185 about 5 weeks to correct them. I re-inspected the room again just on June 6. They have done quite good job, but still there are some 20 defects.

    I hope to be able to transfer the room very shortly, maybe in July. Strange, I do not know about the early transfer promo. I think you all have to see all defects corrected before transfer.

    A few anoying things:
    – why they have to close the front (ugly) door at the Rajdamri rd. entrance. Not only that every car has to wait for the bulky door to slowly open, it blocks the good view of the lobby when look from the rd. I dont remember seeing other condos which close the front doors.

    – I expect the looby to be more elegant. The concept of “less is more” does not mean “cheap”.

    – Even when not transfer, Raimon land management should pay more attention to co-owner-to-be. I have made so several suggestions as early as the starting of the project (for example, there should be designated car cleaning areas, instead of each driver messing the parking with cleaning, etc. They (the management) have not given a damn to any of it.

    • Lin says:

      thank you for your update.

      Agree with you that main door is very ugly. If situation in Bangkok is okay, they should change it….

      also, they can’t sell remaining units fast if they won’t improve interior.

  173. I got this web page from my pal who informed me concerning this web page and now this time I am visiting
    this website and reading very informative posts at this place.

  174. aaa says:

    Already transfer and have a lot of problem with them.

    Please be careful to check out your HI GROSS table, top, closet, etc. Please use your hand to feel every square inches of it, because when there is some fixing, instead of the brining it to repainted and spray in factory, they will just use white color to paint it there and it is not HI GROSS anymore (it will become rough not smooth and sleek any more). AGAIN use your hand to feel it, it can not see by eyes. I am unlucky that I already transfer and find out it after move in. And they refuse to guarantee and fix it. So finally I pay for professional HI GROSS to fix it by myself.

    Also please use ladder to watch out your Air con ceiling, they do not put it properly, it is very ugly, they didnt close and finish it proper, so when you open air con, it will blow a lot of dust and color on to your room.

    If there is anything they can hide or can conceal, they might do it, so please inspect your room properly, and once you already inspect first time, when you check second time you have to re-check your room all over again, because their staffs could damage other part of your room (as what happen to mine).

    Lastly, “DO NOT” transfer your room before they 100% fix your problem. No matter how they say that they have warranty. Because once you transfer they will say “YOU ALREADY INSPECTED AND THESE PROBLEM IS NOT IN THE LIST AND YOU ARE THE ONE WHO CAUSE IT YOURSELF” then they will run away from it.

  175. k3a says:

    สนใจจะซื้อครับเพื่อการลงทุนครับ

    ตอนนี้คิดว่าอย่างไรบ้างครับ

  176. Mister Tang says:

    Dear All

    This is such an interesting blog. Funny thing is i found this out after I decided to buy a 2B1 unit.
    But I’m not disappointed. I would have decided the same even after reading all the useful infos here. Main reason is because i love the Green view I get from the master bedroom and the living area. On top of that I get to enjoy superb view of Suan Lumpini both from my Second bedroom window and the master bath. This really is quite unexpected.

    I Transferred the unit from Raimon Land on the 3rd of June. I Inspected the unit 4 times before this. There were only some minor defects and it took a total of one month for them to correct the problems. After transfer i found a couple more problems in the unit (paint finish on a couple of doors, paint blemish on the ceiling and some walls). I requested these to be taken care of and the team had done it quite swiftly. No complaints at all.

    When i instanced my pendant light, total wattage exceeded the max the switch could hold. so i literally blew the fuse. I asked for help from engineer team and they were very professional and provided all necessary help. All problems were fixed promptly with no charge even at first i was told the warrantee would be invalid if i tempted with the lighting/electrical system. So I’m quite impressed and happy with the help i got. I even got some minor ceiling repairs and paint touch-up done (all problems caused by my decorator and electrician ><) as complimentary service.

    So guys be cautious when checking details in the unit during your inspections before transfer, but do not be too worried they won't take care of you. My experience tells me the teamwork here is very professional and they are also very accommodating and pleasant.

    Best luck to those who are doing the interiors of their units. Mine is complete and looking very beautiful. I am happy ^^

  177. Mister Tang says:

    * corrections
    I transferred the unit July 3rd ^^

    One more thing, i personally think the lighting provided in the unit according to the original lighting design is not for my taste. TOO DARK!!! Old man can’t see things haha.
    I found that all units are installed with 40W Halogen bulbs in all the standard downlight. Its very energy consuming and provided very little brightness. Cosy but impractical. I’m intending to change all the bulbs to either LED or Energy Saving Fluorescent bulbs. I’m sure this will be alright cos the total wattage after the change will be lower than the original.

    *Warning for those wanting to continue using incandescent/ halogen but changing to higher wattage PEASE check max the electrical switches can hold. You don’t want to blow all the fuses!!! Also for people adding more lighting linking them to the provided switches, PLEASE check the specs!

    Cheers all ^^

  178. Hi there, You’ve done an incredible job. I’ll certainly digg it
    and personally suggest to my friends. I am sure they will be benefited from this website.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Archives

Blog Stats

  • 345,369 hits
%d bloggers like this: